Raport porównawczy CMP-8ZPJMR-8VFR
|
DATA UTWORZENIA 2026-06-04 03:40
|
Raport porównawczy 2 stron (A: 2 działki · B: 1 działka)
Działka B wygrywa
w tym porównaniu.
Zestawienie 30+ warstw publicznych dla obu działek
— MPZP, ISOK, GIOŚ, BDL, KGESUT, PSE, NID, IUNG, PVGIS, RCN, OSM — porównane
w 17 kategoriach decyzyjnych.
Werdykt — porównanie
działka B wygrywa mimo odrolnienia — ma niższe ryzyko, niższy koszt wejścia i brak linii wysokiego napięcia.
|
Działka A · pakiet 2 działek — GLP-2T348Q-2RU4
Zawodzie 12
43-318 Bielsko-Biała
woj. śląskie · m. Bielsko-Biała
|
Działka B — GLP-GNTMS7-J7XY
Do Niwki 15
43-300 Bielsko-Biała
woj. śląskie · m. Bielsko-Biała
|
|
Rekomendacja
B
pewność 72%
|
Ocena działki A
45/100
przeciętna
|
Ocena działki B
64/100
przyzwoita
|
Odległość A↔B
2,9 km
w linii prostej
|
Uzasadnienie werdyktu
Analiza porównawcza
działka A ma bardzo mocne uzbrojenie i świetną wygodę miejską, ale przecina ją linia 110 kV, a hałas od S1 sięga ok. 66,8 dB LDWN. działka B ma słabszą codzienną dostępność usług, lecz nie ma linii wysokiego napięcia, ma niższy hałas ok. 57,1 dB i niższy próg wejścia cenowego, choć wymaga odrolnienia z EGiB RIVa. W obu raportach MPZP jest załączony, ale dokładny rozkład powierzchni między strefy wymaga weryfikacji na rysunku planu, więc ostateczny symbol strefy trzeba potwierdzić w gminie. W bilansie ryzyk działka B wypada spokojniej niż działka A.
Atuty obu działek
Plusy działki A — Bielsko-Biała
|
|
działka A: pełne uzbrojenie praktycznie na działce — prąd, wodociąg, gaz, kanalizacja i telekomunikacja są doprowadzone lub kończą się na obrębie gruntu.
· krytyczne
|
|
|
działka A: bezpośredni dostęp do drogi publicznej bez konieczności szukania służebności.
· krytyczne
|
|
|
działka A: 2 726 m² powierzchni i 69,3 m frontu dają bardzo dobrą swobodę ustawienia budynku.
· istotne
|
|
|
działka A: duży, ciągły fragment terenu o nachyleniu poniżej 5° ma 2 009 m², co ułatwia posadowienie domu i ogranicza koszty niwelacji.
· istotne
|
|
|
działka A: otoczenie miejskie daje wygodny dostęp do sklepów, poczty, usług zdrowotnych i komunikacji zbiorowej.
· istotne
|
|
Plusy działki B — Bielsko-Biała
|
|
działka B: prąd jest na działce, a wodociąg jest 1 m od granicy, gaz 2 m, telekomunikacja 4 m i kanalizacja 0 m od granicy — koszt wpięć jest mały.
· krytyczne
|
|
|
działka B: bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest zachowany.
· krytyczne
|
|
|
działka B: prostokątna działka o powierzchni 3 051 m² i froncie 37,8 m ma korzystną geometrię do zabudowy.
· istotne
|
|
|
działka B: teren jest łagodny, a największy ciągły fragment o nachyleniu poniżej 5° ma 2 321 m².
· istotne
|
|
|
działka B: niższy hałas od S1, ok. 57,1 dB LDWN, poprawia komfort codziennego użytkowania względem działka A.
· istotne
|
|
Wady obu działek
Wady i zagrożenia działki A — Bielsko-Biała
|
|
działka A: linia 110 kV przecina działkę, więc pas techniczny ogranicza swobodę ustawienia budynku i układu ogrodu.
· krytyczne
|
|
|
działka A: hałas od S1 dochodzi do ok. 66,8 dB LDWN, co jest poziomem uciążliwym dla komfortu mieszkaniowego.
· krytyczne
|
|
|
działka A: na działce stoi już budynek o powierzchni 128 m², więc projekt nowej zabudowy musi się do niego dostosować albo uwzględniać koszty przebudowy.
· istotne
|
|
|
działka A: otulina Parku Krajobrazowego Beskidu Małego wymaga ostrożniejszego podejścia projektowego i może podnosić wymagania estetyczne.
· istotne
|
|
|
działka A: jakość powietrza ma przekroczenia względem zaleceń WHO dla BaP, PM2.5 i NO2, co obniża komfort zdrowotny otoczenia.
· drobne
|
|
Wady i zagrożenia działki B — Bielsko-Biała
|
|
działka B: EGiB RIVa uruchamia obowiązek odrolnienia, a szacowany koszt to ok. 44 461 zł.
· krytyczne
|
|
|
działka B: wodociąg, gaz, telekomunikacja i kanalizacja nie są na działce, więc część przyłączy trzeba wykonać od granicy.
· istotne
|
|
|
działka B: otulina Parku Krajobrazowego Beskidu Małego wymaga ostrożności projektowej.
· istotne
|
|
|
działka B: w sąsiedztwie są obiekty uciążliwe, w tym wysypisko w odległości 1 093 m i zakład przemysłowy 747 m dalej.
· istotne
|
|
Werdykt per scenariusz inwestycyjny
Te same dwie działki mogą dawać zupełnie różny werdykt w zależności od planowanego typu inwestycji. Działka przy ruchliwej drodze
głównej w centrum może pokonać działkę pod lasem dla scenariusza „lokal usługowy", ale przegrać z nią dla scenariusza „dom
jednorodzinny". Poniżej porównanie rozbite na 5 typów inwestycji — każdy z osobną oceną 0-100 dla obu działek, rekomendacją
i specyficznymi atutami/wadami.
Scenariusz inwestycyjny
|
Dom jednorodzinny
|
Działka B wygrywa
|
działka B jest pewniejsza pod dom, choć działka A ma pełne media na działce.
|
Działka A — ocena
38/100
|
Działka B — ocena
61/100
|
działka A w wariancie domu ma w udostępnionych danych 9 m wysokości, 40% PBC, 40% zabudowy i dach 30°-45°, ale traci na linii 110 kV, hałasie 66,8 dB LDWN i istniejącym budynku 128 m². działka B ma 10 m wysokości, 2 kondygnacje, intensywność 0,6, 20% zabudowy, 40% PBC, 10 m od drogi, 30 m od lasu i 10 m od cieku; te parametry są czytelniejsze dla projektu domu. działka B wymaga odrolnienia z EGiB RIVa, ale nie ma linii wysokiego napięcia i ma niższy hałas ok. 57,1 dB LDWN. działka A wygrywa uzbrojeniem, lecz działka B ma mniej krytycznych przeszkód dla nowego domu.
|
Plusy działki A — Dom jednorodzinny
|
działka A: pełne media na działce skracają i potaniają start inwestycji. |
|
działka A: duża powierzchnia 2 726 m² daje komfortowy układ domu, ogrodu i dojazdu. |
|
działka A: bliskość sklepów, poczty i transportu publicznego ułatwia codzienne życie. |
|
Plusy działki B — Dom jednorodzinny
|
działka B: brak linii wysokiego napięcia poprawia bezpieczeństwo i swobodę projektu domu. |
|
działka B: media są bardzo blisko granicy, więc koszt przyłączy pozostaje niski. |
|
działka B: hałas 57,1 dB LDWN jest niższy niż w działka A, co sprzyja domowi jednorodzinnemu. |
|
|
Wady działki A — Dom jednorodzinny
|
działka A: linia 110 kV i związany z nią korytarz techniczny utrudniają racjonalne ustawienie domu. |
|
działka A: hałas 66,8 dB LDWN od S1 jest zbyt wysoki jak na spokojny dom. |
|
działka A: istniejący budynek 128 m² ogranicza swobodę nowej zabudowy. |
|
Wady działki B — Dom jednorodzinny
|
działka B: odrolnienie z EGiB RIVa podnosi koszt wejścia i wydłuża proces formalny. |
|
działka B: część mediów nie jest na działce, więc trzeba uwzględnić wpięcia od granicy. |
|
działka B: otulina parku krajobrazowego oraz sąsiednie wysypisko zwiększają ostrożność projektową. |
|
Ograniczenia planu (MPZP/POG) dla scenariusza „Dom jednorodzinny"
|
A: max wys. 9,0 m (MPZP) · max zab. 40 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 1 000 m² (MPZP) · min front (dla podziału) 1 m (MPZP) · intens. 0,8 × (MPZP)
|
B: od drogi 10,0 m (MPZP) · od wody 10,0 m (MPZP) · max wys. 10,0 m (MPZP) · max zab. 20 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 800 m² (MPZP) · intens. 0,6 × (MPZP)
|
Scenariusz inwestycyjny
|
Zabudowa szeregowa
|
Wynik wyrównany
|
działka A i działka B słabo nadają się pod zabudowę szeregową.
|
Działka A — ocena
16/100
|
Działka B — ocena
14/100
|
działka A w scenariuszu szeregowym ma w danych 9 m wysokości, 40% PBC, 40% zabudowy i dach 30°-45°, ale forma zabudowy jest wyłącznie wolno stojąca, więc zabudowa szeregowa odpada. działka B ma 10 m wysokości, 2 kondygnacje, 0,6 intensywności, 20% zabudowy, 40% PBC, 10 m od drogi, 30 m od lasu i 10 m od cieku, lecz w MN zabudowa szeregowa i grupowa jest wprost zakazana. działka A ma większy front 69,3 m, a działka B większą powierzchnię 3 051 m², ale oba atuty nie przełamują zakazu formy. To scenariusz z bardzo podobnym, niskim potencjałem dla obu działek.
|
Plusy działki A — Zabudowa szeregowa
|
działka A: front 69,3 m i powierzchnia 2 726 m² dają technicznie dużo miejsca na układ segmentów. |
|
działka A: regularna geometria i 2 009 m² płaskiego obszaru ułatwiają rozplanowanie zabudowy. |
|
działka A: pełne media na działce ograniczają koszty infrastruktury pomocniczej. |
|
Plusy działki B — Zabudowa szeregowa
|
działka B: powierzchnia 3 051 m² i prostokątny kształt dają dobry zapas miejsca. |
|
działka B: 37,8 m frontu jest wystarczające dla technicznego rozbicia układu. |
|
działka B: teren jest łagodny, więc budowa kilku segmentów nie wymaga ciężkiej niwelacji. |
|
|
Wady działki A — Zabudowa szeregowa
|
działka A: forma wyłącznie wolno stojąca w ujęciu planu wyklucza zabudowę szeregową. |
|
działka A: istniejący budynek i linia 110 kV dodatkowo komplikują podział na segmenty. |
|
Wady działki B — Zabudowa szeregowa
|
działka B: zabudowa szeregowa i grupowa jest w MN wprost zakazana. |
|
działka B: odrolnienie z EGiB RIVa podnosi koszt wejścia w projekt. |
|
działka B: 20% zabudowy i 10 m od drogi ograniczają gęstość zabudowy szeregowiej. |
|
Ograniczenia planu (MPZP/POG) dla scenariusza „Zabudowa szeregowa"
|
A: max wys. 9,0 m (MPZP) · max zab. 40 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 1 000 m² (MPZP) · min front (dla podziału) 1 m (MPZP) · intens. 0,8 × (MPZP)
|
B: od drogi 10,0 m (MPZP) · od wody 10,0 m (MPZP) · max wys. 10,0 m (MPZP) · max zab. 20 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 800 m² (MPZP) · intens. 0,6 × (MPZP)
|
Scenariusz inwestycyjny
|
Zabudowa wielorodzinna
|
Wynik wyrównany
|
działka A i działka B nie mają realnego potencjału pod zabudowę wielorodzinną.
|
Działka A — ocena
12/100
|
Działka B — ocena
14/100
|
działka A w ujęciu wielorodzinnym ma 9 m wysokości, 40% PBC, 40% zabudowy i intensywność 0,8, czyli parametry niższe niż potrzeby domu wielorodzinnego. działka B ma 10 m wysokości, 2 kondygnacje, intensywność 0,6 i 20% zabudowy, co również nie odpowiada skali budynku wielorodzinnego. W obu raportach nie wskazano terenów MW ani przeznaczenia wielorodzinnego, więc kluczowy problem jest prawny, nie tylko geometryczny. działka B ma nieco większą powierzchnię 3 051 m², ale to nie wystarcza do zmiany oceny.
|
Plusy działki A — Zabudowa wielorodzinna
|
działka A: 2 726 m² i regularny kształt dają pewną elastyczność layoutu. |
|
działka A: 0,8 intensywności jest bliżej skali inwestycji niż bardzo niskie wskaźniki. |
|
Plusy działki B — Zabudowa wielorodzinna
|
działka B: 3 051 m² powierzchni daje nieco większy rezerwuar terenu niż działka A. |
|
działka B: prostokątna geometria i 2 321 m² płaskiego obszaru ułatwiają techniczny układ brył. |
|
|
Wady działki A — Zabudowa wielorodzinna
|
działka A: brak terenów MW i brak przeznaczenia wielorodzinnego wykluczają ten kierunek inwestycji. |
|
działka A: 9 m wysokości i 40% zabudowy są zbyt mało pojemne dla bloku mieszkalnego. |
|
Wady działki B — Zabudowa wielorodzinna
|
działka B: brak terenów MW i brak przeznaczenia wielorodzinnego wykluczają inwestycję wielorodzinną. |
|
działka B: 10 m wysokości, 0,6 intensywności i 20% zabudowy pozostawiają zbyt mało przestrzeni dla skali deweloperskiej. |
|
działka B: odrolnienie z EGiB RIVa dodatkowo podnosi koszt przygotowania gruntu. |
|
Ograniczenia planu (MPZP/POG) dla scenariusza „Zabudowa wielorodzinna"
|
A: max wys. 9,0 m (MPZP) · max zab. 40 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 1 000 m² (MPZP) · min front (dla podziału) 1 m (MPZP) · intens. 0,8 × (MPZP)
|
B: od drogi 10,0 m (MPZP) · od wody 10,0 m (MPZP) · max wys. 10,0 m (MPZP) · max zab. 20 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 800 m² (MPZP) · intens. 0,6 × (MPZP)
|
Scenariusz inwestycyjny
|
Domek letniskowy
|
Działka B wygrywa
|
działka B jest spokojniejsza pod wypoczynek, choć żadna z działek nie ma dedykowanej strefy letniskowej.
|
Działka A — ocena
25/100
|
Działka B — ocena
37/100
|
działka A w ujęciu letniskowym ma nadal parametry mieszkaniowo-usługowe: 9 m wysokości, 40% PBC i 40% zabudowy przy dachu 30°-45°, bez osobnej strefy rekreacyjnej w danych. działka B ma 10 m wysokości, 40% PBC, 20% zabudowy, 10 m od drogi, 30 m od lasu i 10 m od cieku, więc układ jest bardziej „otwarty” dla sezonowego użytkowania. działka A traci na hałasie 66,8 dB LDWN i linii 110 kV, podczas gdy działka B ma niższy hałas ok. 57,1 dB LDWN i większą powierzchnię 3 051 m². Mimo braku dedykowanej funkcji letniskowej działka B jest bliżej profilu weekendowego niż działka A.
|
Plusy działki A — Domek letniskowy
|
działka A: 2 726 m² powierzchni daje przestrzeń na sezonowy ogród i strefę relaksu. |
|
działka A: bliskość Bulwarów Straceńskich i innych usług poprawia wygodę dojazdu na weekend. |
|
Plusy działki B — Domek letniskowy
|
działka B: większa powierzchnia 3 051 m² i 2 321 m² płaskiego obszaru sprzyjają wypoczynkowej aranżacji. |
|
działka B: niższy hałas 57,1 dB LDWN i brak linii wysokiego napięcia poprawiają komfort wypoczynku. |
|
działka B: 30 m od lasu i 10 m od cieku tworzą bardziej naturalny kontekst niż działka A. |
|
|
Wady działki A — Domek letniskowy
|
działka A: hałas 66,8 dB LDWN i linia 110 kV mocno obniżają wartość wypoczynkową. |
|
działka A: istniejący budynek 128 m² ogranicza swobodę aranżacji sezonowej. |
|
działka A: otoczenie miejskie jest mniej spokojne niż w działka B. |
|
Wady działki B — Domek letniskowy
|
działka B: brak dedykowanej strefy letniskowej w udostępnionych danych planu. |
|
działka B: odrolnienie z EGiB RIVa obniża atrakcyjność prostego zakupu pod domek sezonowy. |
|
działka B: hałas 57,1 dB LDWN jest poniżej limitu mieszkaniowego, ale nadal słyszalny przy funkcji rekreacyjnej. |
|
Ograniczenia planu (MPZP/POG) dla scenariusza „Domek letniskowy"
|
A: max wys. 9,0 m (MPZP) · max zab. 40 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 1 000 m² (MPZP) · min front (dla podziału) 1 m (MPZP) · intens. 0,8 × (MPZP)
|
B: od drogi 10,0 m (MPZP) · od wody 10,0 m (MPZP) · max wys. 10,0 m (MPZP) · max zab. 20 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 800 m² (MPZP) · intens. 0,6 × (MPZP)
|
Scenariusz inwestycyjny
|
Lokal usługowy
|
Działka A wygrywa
|
działka A ma mocniejszy potencjał usługowy dzięki pojemniejszym parametrom i lepszemu otoczeniu miejskemu.
|
Działka A — ocena
58/100
|
Działka B — ocena
45/100
|
działka A w wariancie usługowym ma 9 m wysokości, 40% PBC, 40% zabudowy i intensywność 0,8, co daje więcej miejsca na bryłę niż działka B. działka B ma 10 m wysokości, ale tylko 20% zabudowy i 0,6 intensywności, a do tego 10 m od drogi, 30 m od lasu i 10 m od cieku, więc przestrzeń dla usługi jest ciaśniejsza. działka A ma też lepszą ekspozycję miejską: sklepy, pocztę, zdrowie i transport w zasięgu kilkuset metrów. działka B pozostaje tańsza w wejściu, ale jej profil jest bardziej peryferyjny i mniej pojemny dla usług.
|
Plusy działki A — Lokal usługowy
|
działka A: 40% zabudowy i intensywność 0,8 dają wyraźnie większą pojemność niż działka B. |
|
działka A: miejska lokalizacja zapewnia bliskość klientów i zaplecza usługowego. |
|
działka A: pełne media na działce obniżają koszt uruchomienia lokalu. |
|
Plusy działki B — Lokal usługowy
|
działka B: prąd na działce i media bardzo blisko granicy upraszczają start inwestycji usługowej. |
|
działka B: bezpośredni dostęp do drogi publicznej jest zachowany. |
|
działka B: 10 m wysokości pozwala na standardową, ale nie rozbudowaną zabudowę usługową. |
|
|
Wady działki A — Lokal usługowy
|
działka A: linia 110 kV i hałas 66,8 dB LDWN obniżają komfort dla usług wymagających spokojniejszego otoczenia. |
|
działka A: istniejący budynek 128 m² może ograniczać elastyczne rozmieszczenie stref usługowych. |
|
Wady działki B — Lokal usługowy
|
działka B: 20% zabudowy i intensywność 0,6 są wyraźnie ciaśniejsze niż w działka A. |
|
działka B: odrolnienie z EGiB RIVa podnosi koszt wejścia i wydłuża przygotowanie projektu. |
|
działka B: położenie bardziej peryferyjne słabiej wspiera usługi oparte na ruchu pieszym i impulsowym. |
|
Ograniczenia planu (MPZP/POG) dla scenariusza „Lokal usługowy"
|
A: max wys. 9,0 m (MPZP) · max zab. 40 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 1 000 m² (MPZP) · min front (dla podziału) 1 m (MPZP) · intens. 0,8 × (MPZP)
|
B: od drogi 10,0 m (MPZP) · od wody 10,0 m (MPZP) · max wys. 10,0 m (MPZP) · max zab. 20 % (MPZP) · min PBC 40 % (MPZP) · min pow. (dla podziału) 800 m² (MPZP) · intens. 0,6 × (MPZP)
|
Liczba kropek (●) = waga argumentu (1-3): im więcej kropek, tym większy wpływ na werdykt dla danego scenariusza.
Werdykty per scenariusz powstały w ramach tej samej analizy co werdykt zbiorczy — uwzględniają 30+ warstw publicznych dla obu działek
i ocenia każdą z perspektywy konkretnego typu kupującego (inne sygnały dla domu, inne dla lokalu usługowego).
Lokalizacja i adres
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Obie działki są miejskie i leżą w Bielsko-Białej, ale A ma adres Zawodzie 12 i składa się z 2 parceli o łącznej powierzchni 2726 m², co oznacza większą złożoność obsługi prawnej i geodezyjnej. B jest jedną działką 3051 m², więc jest prostsza w zakupie i zwykle wygodniejsza do zagospodarowania. Jeśli zależy Ci na prostocie i większym areale, B wypada lepiej; A wymaga uwagi na podział własnościowy.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Numer ewidencyjny działki (ID działki) |
246101_1.0019.178 |
246101_1.0032.1927/11 |
| Adres / lokalizacja |
Zawodzie 12
43-318 Bielsko-Biała |
Do Niwki 15
43-300 Bielsko-Biała |
| Województwo |
śląskie |
śląskie |
| Powiat |
m. Bielsko-Biała |
m. Bielsko-Biała |
| Gmina |
Bielsko-Biała |
Bielsko-Biała |
| Obręb / miejscowość |
— |
— |
| Typ gminy |
Miejska — w granicach miasta |
Miejska — w granicach miasta |
| Stolica województwa (linia prosta) |
Katowice — 51,8 km |
Katowice — 49,6 km |
| Najbliższa droga publiczna i jej klasa |
Droga osiedlowa (Zawodzie) |
Droga osiedlowa (Do Niwki) |
| Współrzędne (DMS) |
49°48'01.6"N, 19°04'55.2"E |
49°49'19.0"N, 19°06'14.8"E |
| Współrzędne (dziesiętne) |
49.800437, 19.082005 |
49.821936, 19.104122 |
| Otwórz w mapie |
Google Maps ·
Geoportal PL
|
Google Maps ·
Geoportal PL
|
|
Odległość Działka A ↔ Działka B (w linii prostej)
|
2,9 km
|
|
Powierzchnia i kształt działki
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla kupującego lepiej wypada działka B: jest większa (3051 m² vs 2726 m²), prostokątna z bardzo wysokim rect_index 0,983 i mniejszą frontażą min. 37,8 m. Działka A jest bardziej nieregularna: wielokątna, 10 wierzchołków, rect_index 0,635, więc może wymagać staranniejszego projektu i wykorzystania terenu. A ma za to szerszy minimalny front 69,3 m, co może dać większą elastyczność dostępu.
Działka A to pakiet 2 działek (sumarycznie 2 726 m²):
246101_1.0019.178 · 246101_1.0019.177. Wszystkie wartości w tabeli niżej dotyczą
całego pakietu (powierzchnia, kształt — z sumy/unionu).
Działka A — rysunek techniczny
Działka B — rysunek techniczny
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Powierzchnia (m² / ar / ha) |
2 726 m²
27,26 ar · 0,2726 ha |
3 051 m²
30,51 ar · 0,3051 ha |
| Wymóg pow. min. (MPZP) |
2 726 m² (próg 1 000 m² dotyczy nowo wydzielanych działek — hipotetyczny podział: 2 działek) |
3 051 m² (próg 800 m² dotyczy nowo wydzielanych działek — hipotetyczny podział: 3 działek) |
| Obwód granicy |
223 m |
238 m |
| Wymiary prostokąta opisanego (szerokość × głębokość) |
51 × 85 m |
38 × 82 m |
| Front działki (bok przy drodze) |
69,3 m (próg 1,0 m dotyczy nowo wydzielanych działek) |
37,8 m (brak wymogu MPZP) |
| Najdłuższy bok |
46,7 m |
52,0 m |
| Stosunek długości do szerokości |
0,60 |
0,46 |
| Liczba wierzchołków granicy |
10 |
5 |
| Współczynnik zwartości — Polsby-Popper (1,0 = koło, 0,785 = kwadrat) |
0,691 |
0,679 |
| Współczynnik kwadratowości (1,0 = idealny prostokąt; pow. działki / pow. prostokąta opisanego) |
0,635 |
0,983 |
| Klasyfikacja kształtu |
działka wielokątna (51 × 85 m) |
działka prostokątna (38 × 82 m) |
| Realny prostokąt budowlany (prostokąt opisany − odsunięcia) |
43 × 76 m |
30 × 68 m |
Realna powierzchnia możliwej zabudowy
obrys działki po odjęciu wymaganych odsunięć (z planu lub — gdy plan ich nie precyzuje / jest nieczytelny — ustawowych: §271 WT od lasu, art. 43 od dróg; odsunięcie od lasu liczone osobno dla każdej krawędzi z lasem) |
1 502 m² |
2 189 m² |
| Istniejąca zabudowa na działce |
1 budynek/i (128 m²) — przed nową zabudową rozbiórka |
brak budynków — wolny teren do zabudowy |
| Regularność kształtu (możliwość racjonalnego usytuowania domu) |
regularna (prostokątna) |
regularna (prostokątna) |
| Działka A — boki i orientacja |
|---|
| Bok (od → do) | Długość | Kierunek azymutu |
| 1 → 2 | 27,7 m | W (270°) |
| 2 → 3 | 41,6 m | WNW (291°) |
| 3 → 4 | 5,7 m | W (276°) |
| 4 → 5 | 8,1 m | WSW (258°) |
| 5 → 6 | 26,3 m | SSE (163°) |
| 6 → 7 | 22,7 m | SSE (162°) |
| 7 → 8 | 6,4 m | SE (143°) |
| 8 → 9 | 22,6 m | E (93°) |
| 9 → 10 | 46,7 m | ENE (58°) |
| 10 → 11 | 6,2 m | N (6°) |
| 11 → 1 | 8,8 m | N (351°) |
| Działka B — boki i orientacja |
|---|
| Bok (od → do) | Długość | Kierunek azymutu |
| 1 → 2 | 33,1 m | S (177°) |
| 2 → 3 | 30,0 m | E (88°) |
| 3 → 4 | 52,0 m | E (88°) |
| 4 → 5 | 18,2 m | N (358°) |
| 5 → 6 | 19,7 m | N (352°) |
| 6 → 7 | 33,7 m | W (268°) |
| 7 → 8 | 23,2 m | W (268°) |
| 8 → 9 | 23,2 m | W (268°) |
| 9 → 1 | 4,7 m | S (178°) |
Cena i wycena rynkowa
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Działka A jest wyraźnie droższa: 276,89 zł/m² i ok. 754,8 tys. zł, wobec działki B na poziomie 80 zł/m² i 244,1 tys. zł. Dla kupującego A oznacza większy koszt wejścia, ale też cenę opartą na 18 próbkach, czyli stabilniejszą wycenę niż B (6 próbek). B jest znacznie tańsza, lecz wycena ma słabsze oparcie w danych, więc warto sprawdzić, czy niska cena nie wynika z lokalizacji lub ograniczeń.
Uwaga: serwis nie zna ceny ofertowej (sprzedającego). Poniższa wycena pochodzi z rejestru
cen i wartości nieruchomości (RCN/KICN) — to faktyczne transakcje w promieniu sąsiedztwa.
Estymacja punktowa to mediana ważona score'em modelu; widełki P25–P75 to faktyczny rozrzut próbki rynkowej.
|
Działka A · GLP-2T348Q-2RU4
50/100
754 802 zł
277 zł/m²
· 2 726 m²
|
Różnica
←
+510 722 zł dla A
67,7%
·
197 zł/m²
|
Działka B · GLP-GNTMS7-J7XY
50/100
244 080 zł
80 zł/m²
· 3 051 m²
|
| Metryka |
Działka A |
Działka B |
Porównanie |
| Wycena punktowa |
| Wartość całkowitaEstymacja punktowa |
754 802 zł |
244 080 zł |
A wyższa o 510 722 zł
|
| Cena za m²Estymacja punktowa |
277 zł/m² |
80 zł/m² |
A wyższa o 197 zł/m²
|
| Atrakcyjność lokalizacji0–100, ocena lokalizacji która koryguje medianę ceny rynkowej (lepsza lokalizacja = wyższa wycena) |
50/100 |
50/100 |
Identyczne
|
| Widełki cenowe (P25–P75) |
| Dolna granica25. percentyl, scenariusz pesymistyczny |
688 206 zł (252 zł/m²) |
244 080 zł (80 zł/m²) |
+444 126 zł dla A
|
| Górna granica75. percentyl, scenariusz optymistyczny |
1 200 149 zł (440 zł/m²) |
584 694 zł (192 zł/m²) |
+615 455 zł dla A
|
| Mediana per m²Próbka rynkowa (wspólna) |
277 zł/m² |
80 zł/m² |
A wyższa o 197 zł/m²
|
Wspólny rynek: obie działki znajdują się w tej samej gminie (Bielsko-Biała), więc tabele trendu cenowego,
cen niezabudowane vs zabudowane i ostatnich transakcji są wspólne dla A i B.
Różnica w wycenie wynika wyłącznie z indywidualnych cech działek (lokalizacja punktowa, kształt, dostęp, MPZP),
nie z odmiennych próbek rynkowych.
Trend cen w gminie · Bielsko-Biała
| Rok |
Próbki |
Mediana zł/m² |
Zmiana r/r |
| 2023 |
8 |
250 zł/m² |
—
|
| 2024 |
16 |
208 zł/m² |
−16,5%
|
| 2025 |
17 |
110 zł/m² |
−47,2%
|
| 2026 |
4 |
154 zł/m² |
+39,6%
(mała próbka) |
Niezabudowane vs zabudowane · całkowity rynek
| Typ nieruchomości |
Mediana zł/m² |
Próbki |
Udział |
| Niezabudowane (grunt) |
64 zł/m² |
24 |
53,3%
|
| Zabudowane (z budynkiem) |
294 zł/m² |
21 |
46,7%
|
Ostatnie transakcje w gminie
| Data |
Typ |
Pow. / Cena |
zł/m² |
| 27.04.2026 |
Zabudowana |
1 122 m² · 680 000 zł |
606 zł/m²
|
| 19.02.2026 |
Zabudowana |
1 340 m² · 66 000 zł |
49 zł/m²
(odstający) |
| 17.02.2026 |
Niezabudowana |
391 m² · 6 000 zł |
15 zł/m²
(odstający) |
| 29.01.2026 |
Zabudowana |
2 520 m² · 650 000 zł |
258 zł/m²
|
| 22.12.2025 |
Zabudowana |
1 867 m² · 500 000 zł |
268 zł/m²
|
Filtr rynkowy: zachowano 18 z 21 transakcji
(odrzucono 0 darowizn, 2 anomalii absolutnych, 1 anomalii względnych).
Ostatnie transakcje pokazują surowe próbki przed filtrowaniem — niektóre mogą być oznaczone jako odstające.
Plan miejscowy (MPZP) i warunki zabudowy
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla działki A plan jest bardziej ryzykowny: nie da się potwierdzić strefy, a w zależności od niej zabudowa może być od 9 m wysokości i 40% PBC w 180_MN,U albo nawet całkiem wykluczona w 180_ZP,WS / 180_W,Z / 180_Z,WS. Działka B wygląda korzystniej pod dom, bo w MN dopuszcza wolnostojący lub bliźniaczy dom do 10 m, 0,6 intensywności i 20% zabudowy, lecz trzeba pilnować 10 m od drogi, 30 m od lasu i strefy 50 m od cmentarza w Z,U.
⚠ Jak czytać tę sekcję — analiza AI, nie dokument wiążący
Parametry i ustalenia poniżej zostały odczytane przez sztuczną inteligencję z treści uchwały MPZP — to wygodne streszczenie, ale nie jest dokumentem urzędowym ani wiążącym. AI może pominąć niuans, źle przypisać strefę albo zaokrąglić wartość. Przed jakąkolwiek decyzją (zakup, projekt, kosztorys) zweryfikuj dane u źródła: pełny tekst uchwały i rysunek planu (wypis i wyrys z MPZP w urzędzie gminy) oraz konsultacja z architektem i geodetą, którzy odczytają plan dla konkretnej działki. Wartością wiążącą jest wyłącznie uchwała i jej załącznik graficzny.
Działka A to pakiet 2 działek — wartości MPZP w tabeli to strefa dominująca. Poszczególne działki w pakiecie mogą leżeć w różnych strefach planu — szczegółowe zestawienie per działkę znajdziesz w pojedynczym raporcie tej strony.
Co znaczą te parametry (każdy panel ma własną skalę i jednostkę):
Maksymalna wysokość zabudowy — limit od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu (kalenicy);
Min. pow. biologicznie czynna (PBC) — % gruntu, który MUSI pozostać niezabudowany i niezabetonowany (zieleń, trawniki, drzewa).
Status planu i uchwała
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Czy obowiązuje plan miejscowy? |
TAK — parametry z MPZP |
TAK — parametry z MPZP |
| Numer uchwały MPZP |
XII/256/2019 |
LXIII/2074/2006 |
| Strefy planu (kody) |
— |
— |
| Możliwość uzyskania WZ (gdy brak MPZP) |
n.d. — obowiązuje plan |
n.d. — obowiązuje plan |
Werdykt MPZP — TL;DR
Skondensowany werdykt AI dla każdej działki — bryła, renta, ryzyka i „cicha pułapka".
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Werdykt (1 zdanie) | Dom jednorodzinny wolnostojący — WARUNKOWO, możliwy tylko jeśli działka leży w 180_MN,U albo 180_MN,UT; w części innych stref tego planu budynki są zakazane lub mocno ograniczone. | Dom jednorodzinny wolnostojący — WARUNKOWO, bo plan dopuszcza go w MN, ale bez ustalenia strefy działki nie da się wykluczyć terenów zieleni lub komunikacji, gdzie zabudowa byłaby niedopuszczalna. |
| Renta planistyczna | 30% — przy odpłatnym zbyciu w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu gmina może naliczyć opłatę od wzrostu wartości nieruchomości; darowizna nie podlega tej opłacie. | Stawka różni się zależnie od strefy: dla terenów MN i U wynosi 30%, a dla pozostałych terenów 0%. Przy odpłatnym zbyciu w 5 lat od wejścia w życie planu gmina może pobrać wskazany procent od wzrostu wartości; właściwą stawkę trzeba odczytać po ustaleniu strefy działki. |
| Cicha pułapka | Największą pułapką jest brak ustalonej strefy działki: w tym samym planie są zarówno tereny mieszkaniowe, jak i strefy z zakazem budynków, więc bez rysunku planu nie da się bezpiecznie przyjąć, że działka jest budowlana. | Największą pułapką jest brak ustalonej strefy działki: w jednej części planu dom jest dopuszczony, a w terenach ZE nowa zabudowa jest wprost zakazana — rozstrzyga to dopiero rysunek planu. |
| Kluczowe ryzyka | • tekst planu nie podaje liczbowej linii zabudowy — jej dokładny przebieg trzeba sprawdzić na rysunku planu
• część stref planu wprost zakazuje budynków albo nowych budynków, więc sama powierzchnia działki 2726 m² nie przesądza o możliwości zabudowy | • strefy działki nie ustalono z dostępnych danych — parametry różnią się między MN, U, Z,U i ZE; ostateczny odczyt wymaga rysunku planu
• dla MN i U tekst planu nakłada odsunięcie 10 m od cieków, 15 m od górnych krawędzi skarp potoków i 30 m od zwartych zadrzewień leśnych i śródpolnych |
Parametry zabudowy wg stref planu
Każda strefa planu ma własne limity, dlatego parametry rozpisujemy per strefa dla obu działek (zamiast jednej uśrednionej liczby). Wiersz ✓ zielony to strefa, w której faktycznie leży działka; „—" oznacza, że plan nie precyzuje danej wartości dla tej strefy.
Działka A — strefy planu (6) strefa nieustalona — pokazano wszystkie
| Strefa | Przeznaczenie | Wys.
[m] | Liczba
kond. | Intens. | Zabud.
[%] | PBC
[%] | § |
|---|
| 180_MN, U | Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług podstawowych | 9,0 | — | 0,0–0,8 | 40 | 40 | § 10 |
| 180_MN, UT-1, 180_MN, UT-2 | Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług turystyki oraz usług związanych z obsługą ruchu turystycznego i rekreacji | 8,0 | — | 0,0–0,4 | 20 | 70 | § 11 |
| 180_ZI, U-1 | Zieleń izolacyjna; zabudowa usług gastronomii; istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług sportu – wyłącznie stadnina koni | 10,0 | — | 0,0–0,8 | 40 | 50 | § 12 |
| 180_ZI, U-2 | Zieleń izolacyjna; zabudowa usług gastronomii | 8,0 | — | 0,0–0,4 | 20 | 50 | § 13 |
| 180_ZP, WS-1, 180_ZP, WS-2 | Zieleń urządzona – ogólnodostępna urządzona w formie parku rzecznego; wody powierzchniowe śródlądowe | 3,0 | — | — | — | — | § 14 |
| 180_W, Z | Stacja uzdatniania wody; zieleń | 9,0 | — | — | — | 40 | § 15 |
Działka B — strefy planu (4) strefa nieustalona — pokazano wszystkie
| Strefa | Przeznaczenie | Wys.
[m] | Liczba
kond. | Intens. | Zabud.
[%] | PBC
[%] | § |
|---|
| MN | Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej | 10,0 | 2 | 0,6 | 20 | 40 | § 8 |
| U | Usługi | 10,0 | 2 | 0,6 | 20 | 40 | § 9 |
| Z, U | Zieleń w strefie cmentarza i usługi nie sprzeczne z położeniem w strefie ochrony sanitarnej cmentarza | 10,0 | 2 | 0,6 | 20 | 40 | § 10 |
| ZC | Cmentarz istniejący i planowana rozbudowa cmentarza | — | — | — | — | — | § 11 |
Podział, forma zabudowy i renta wg stref planu
Wymogi działki (min. powierzchnia, front), forma zabudowy, renta planistyczna i klasa akustyczna — również rozpisane per strefa. „—" = plan nie precyzuje dla danej strefy.
Działka A
| Strefa | Forma zabudowy | Min. dz. [m²] | Front [m] | Renta [%] | Klasa akust. |
|---|
| 180_MN, U | wyłącznie wolno stojąca | 1 000 | 1,0 | 30% | mieszkaniowo-usługowe |
| 180_MN, UT-1, 180_MN, UT-2 | wyłącznie wolno stojąca | 3 000 | 1,0 | 30% | mieszkaniowo-usługowe |
| 180_ZI, U-1 | — | 3 000 | 1,0 | 30% | rekreacyjno-wypoczynkowe |
| 180_ZI, U-2 | — | 1 500 | 1,0 | 30% | rekreacyjno-wypoczynkowe |
| 180_ZP, WS-1, 180_ZP, WS-2 | — | 1 | 1,0 | 30% | rekreacyjno-wypoczynkowe |
| 180_W, Z | — | 1 | 1,0 | 30% | — |
Działka B
| Strefa | Forma zabudowy | Min. dz. [m²] | Front [m] | Renta [%] | Klasa akust. |
|---|
| MN | wolnostojąca lub bliźniacza | 800 | — | 30% | — |
| U | — | — | — | 30% | — |
| Z, U | — | — | — | 0% | — |
| ZC | — | — | — | 0% | — |
Ograniczenia wg stref planu (ogrodzenie, garaż, podpiwniczenie, ujęcie wody)
Ustalenia, które plan rozpisuje per strefa: wymóg ażurowości/cokołu ogrodzenia, zakaz garaży wolnostojących, zakaz podpiwniczenia oraz zakaz indywidualnych ujęć wody. „—" = plan nie nakłada danego ograniczenia na tę strefę. zakaz = ograniczenie obowiązuje, dozwol. = wprost dopuszczone.
Działka A
| Strefa | Przeznaczenie | Ogrodzenie od ulicy | Garaż wolnostoj. | Podpiwniczenie | Indyw. ujęcie wody |
|---|
| 180_MN, U | Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług podstawowych | — | dozwol. | — | — |
| 180_MN, UT-1, 180_MN, UT-2 | Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług turystyki oraz usług związanych z obsługą ruchu turystycznego i rekreacji | — | dozwol. | — | — |
| 180_ZI, U-1 | Zieleń izolacyjna; zabudowa usług gastronomii; istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna; zabudowa usług sportu – wyłącznie stadnina koni | — | — | — | — |
| 180_ZI, U-2 | Zieleń izolacyjna; zabudowa usług gastronomii | — | — | — | — |
| 180_ZP, WS-1, 180_ZP, WS-2 | Zieleń urządzona – ogólnodostępna urządzona w formie parku rzecznego; wody powierzchniowe śródlądowe | — | zakaz | — | — |
| 180_W, Z | Stacja uzdatniania wody; zieleń | — | zakaz | — | — |
Działka B
| Strefa | Przeznaczenie | Ogrodzenie od ulicy | Garaż wolnostoj. | Podpiwniczenie | Indyw. ujęcie wody |
|---|
| MN | Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej | — | dozwol. | — | — |
| U | Usługi | — | — | — | — |
| Z, U | Zieleń w strefie cmentarza i usługi nie sprzeczne z położeniem w strefie ochrony sanitarnej cmentarza | — | — | — | — |
| ZC | Cmentarz istniejący i planowana rozbudowa cmentarza | — | — | — | — |
Ażurowość = minimalny udział prześwitów (powierzchni prześwitującej) w przęśle ogrodzenia — np. „min. 50%" znaczy, że co najmniej połowa powierzchni przęsła musi być ażurowa (widoczna na wylot). Cokół = pełna, nieprześwitująca podmurówka u podstawy ogrodzenia (np. „cokół do 0,4 m" = murek maks. 40 cm). Garaż wolnostojący = wolno stojący budynek garażowy/gospodarczy (zakaz = dozwolone tylko wbudowane w dom). Podpiwniczenie = kondygnacje podziemne / piwnica.
Dach (parametr wspólny planu)
Forma i kąt dachu — zwykle jednolite dla całego planu. Limity bryły per strefa są w tabeli wyżej.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Forma dachu / kąt nachylenia | dachy dwuspadowe lub wielospadowe o jednakowym kącie nachylenia połaci dachowych (30,0° – 45,0°) (MPZP) | dachy kalenicowe dwuspadowe lub wielospadowe (30,0° – 45,0°) (MPZP) |
Linie zabudowy i odsunięcia
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Linia zabudowy od drogi | — | 10,0 m (MPZP) |
Linia zabudowy od lasu
WT §271: 12 m default; MPZP może nadpisać | — | 30,0 m (MPZP) |
| Linia zabudowy od cieku wodnego | — | 10,0 m (MPZP) |
Wymogi działki i podział
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Min. pow. po wtórnym podziale (scalanie) | 1 m² | 800 m² |
| Min. front po wtórnym podziale | 1,0 m | — |
| Min. szerokość drogi wewnętrznej | — | 6,0 m |
Materiały elewacji i dachu, forma architektoniczna
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Kolor dachu wymagany | odcienie koloru ceglastego, ciemnego brązu lub grafitu | — |
Wymogi parkingowe
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Parkingi — min. miejsce / lokal mieszk. | 2,0 | — |
| Parkingi — min. miejsce / 100 m² usług | 2,0 | — |
| Parkingi — uwagi | § 8 pkt 1 lit. c — „nakaz lokalizacji miejsc do parkowania na działce budowlanej: minimalnie 2 miejsca na 1 lokal mieszkalny, minimalnie 2 miejsca na 100 m2 powierzchni użytkowej usług”. | § 8 pkt 8 lit. i, § 9 pkt 5 lit. i, § 10 pkt 8 lit. i oraz § 28 ust. 6 — obowiązek zapewnienia miejsc garażowania lub parkowania w obrębie działki / w ilości wystarczającej dla obsługi projektowanej funkcji;
uchwała nie podaje wskaźnika liczbowego. |
Ogrodzenia, garaż i budynki gospodarcze
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Materiały ogrodzeń wymagane | kamień, klinkier, drewno, metal, żywopłot | — |
| Ogrodzenia — uwagi | Zależnie od strefy: § 10 pkt 3 dla 180_MN,U — ogrodzenia z kamienia, klinkieru, drewna, metalu lub w formie żywopłotu;
zakaz przęseł betonowych;
maks. wysokość 1,6 m;
pełne wyłącznie od strony ul. Górskiej. § 11-13 dla 180_MN,UT i 180_ZI,U — zakaz ogrodzeń pełnych, zakaz przęseł betonowych;
maks. wysokość co do zasady 1,3 m, a dla pastwisk i wybiegów 1,6 m. | § 19 ust. 6 lit. f —
dla terenów MN i U „zachować minimalną odległość sytuowania budynków i ogrodzeń 10m od obrzeży cieków”. |
| Max pow. budynku gospod./garażu | 50 m² | — |
| Lokalizacja garażu | § 11 pkt 2 lit. e — w strefach 180_MN,UT maksymalna powierzchnia każdego budynku garażowego i gospodarczego wynosi 50 m2;
w 180_MN,U plan dopuszcza budynki garażowe i gospodarcze, ale nie podaje dla nich limitu powierzchni. | § 8 pkt 4 — w strefach MN dopuszczono lokalizację garaży wolnostojących;
dla U i Z,U plan reguluje tylko wysokość budynków gospodarczych i garaży. |
Ochrona konserwatorska, archeologiczna i strefy ochronne
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Strefa ochrony konserwatorskiej | — | TAK |
| Konserwator — uwagi | § 6 pkt 1 — plan ustala ochronę konserwatorską budynków przy ul. Górskiej 36 oraz ul. Zawodzie 16, 45 i 49;
zakres dotyczący konkretnej działki wymaga sprawdzenia na rysunku planu. | § 26 — plan chroni wskazane obiekty o walorach zabytkowych oraz cmentarz katolicki przy ul. Polnej;
zakres ewentualnych ograniczeń dla konkretnej działki wymaga potwierdzenia na rysunku planu. |
Strefy ochronne dodatkowe
od kolei, cmentarzy, ujęć wody, pomników przyrody | • § 16 — teren 180_Z,WS: zieleń w strefie ochrony bezpośredniej ujęcia wody powierzchniowej; zakaz lokalizacji budynków. | • § 19 ust. 6 lit. e — dla projektowanej zabudowy należy zachować odległość minimum 15 m od górnych krawędzi skarp potoków
• § 19 ust. 6 lit. f — zachować minimalną odległość sytuowania budynków i ogrodzeń 10 m od obrzeży cieków oraz 30 m od zwartych zadrzewień leśnych i śródpolnych
• § 29 ust. 2 — strefy techniczne ograniczonej zabudowy: 110 kV po 15 m od osi, 15 kV po 8 m od osi, nN po 3 m od osi, stacja transformatorowa 5x5 m
• § 30 ust. 2 — dla sieci wodociągowej o średnicy 800 mm po 8,5 m od osi wodociągu
• § 33 ust. 2 — strefy ochronne wolne od zabudowy dla sieci gazowej zgodnie z przepisami |
| Dodatkowe uzgodnienia | — | • § 28 ust. 5 — obsługa z drogi zbiorczej po uzgodnieniu z administratorem drogi
• § 28 ust. 7-8 — zagospodarowanie dróg i lokalizacja reklam w pasie drogowym po uzgodnieniu z zarządcą / administratorem drogi
• § 21 ust. 1 lit. i — inwestycje mogące zmienić stosunki wodne wymagają uzgodnienia ze Śląskim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych |
Ekologia, media, akustyka i reklamy
| | Działka A | Działka B |
|---|
Niskoemisyjne źródła ciepła
TAK = MPZP zakazuje pieców węglowych | — | TAK |
| Retencja deszczowa na działce | nie | nie |
| Odprowadzanie wód opadowych | dla terenu 180_Z,WS: w sposób uniemożliwiający przedostanie się do urządzeń służących do poboru wody | § 31 ust. 4-5 — do istniejących cieków po zrealizowaniu kanalizacji deszczowej, a także dopuszczalnie powierzchniowo lub rowami otwartymi do istniejących cieków na warunkach administratora cieków i organów ochrony środowiska. |
| Ekologia — uwagi | § 8 pkt 2 wskazuje możliwość rozbudowy i budowy sieci infrastruktury technicznej;
plan nie wprowadza w tekście nakazu określonych nośników ciepła ani nakazu retencji. § 16 pkt 2 lit. d dla 180_Z,WS nakazuje odprowadzenie wód opadowych w sposób uniemożliwiający przedostanie się do urządzeń służących do poboru wody. | § 20 ust. 1 lit. a-d —
dla MN i U nakaz stosowania do celów grzewczych i technologicznych systemów nieuciążliwych dla otoczenia oraz spełnienia norm emisji;
§ 32 ust. 2 — „Do celów grzewczych zaleca się wykorzystanie energii elektrycznej, gazu ziemnego lub płynnego lub oleju opałowego”. Plan nie nakazuje retencji, ale § 31 dopuszcza odprowadzenie wód deszczowych do cieków lub powierzchniowo / rowami otwartymi na warunkach administratora. |
| Obowiązkowe podłączenia mediów | — | • § 30 ust. 1 — zaopatrzenie w wodę z gminnej sieci wodociągowej po jej rozbudowie
• § 31 ust. 1 — odprowadzenie ścieków sanitarnych do kanalizacji miejskiej po rozbudowie kanałów sanitarnych |
| Zakaz reklam wielkoformatowych | TAK | TAK |
| Reklamy — uwagi | § 5 pkt 5 lit. a — „zakaz instalowania tablic reklamowych i urządzeń reklamowych z wyjątkiem szyldów”;
lit. i — maksymalna powierzchnia pojedynczego szyldu 0,5 m2. | § 19 ust. 6 lit. g-i — zakaz billboardów wielkoformatowych;
dopuszczalne tablice reklamowe do 1,5 m², z minimalną odległością 20 m między urządzeniami. |
| Etapowanie inwestycji wymagane | — | nie |
Top zakazy z uchwały
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Kluczowe zakazy |
• zakaz usług uciążliwych, w tym warsztatów samochodowych, stacji paliw, składów i magazynów
• zakaz tablic reklamowych i urządzeń reklamowych z wyjątkiem szyldów
• zakaz okładzin ściennych z tworzyw sztucznych oraz blachy falistej i trapezowej |
• MN: zakaz zabudowy szeregowej i grupowej
• MN i U: zakaz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko
• MN i U: zakaz billboardów wielkoformatowych
• ZE: zakaz nowej zabudowy i obiektów kubaturowych
• Z,U: zakaz funkcji mieszkaniowej w pasie 50 m od ogrodzenia cmentarza |
Klasa i rodzaj gruntu
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla domu i formalności budowlanych korzystniej wypada działka B: ma EGiB RIVa, rozpoznaną klasę Bw i kompleks 11 „użytki zielone”, co jest czytelniejsze niż działka A z oznaczeniem B oraz kompleks Tz „tereny zalesione i zadrzewione” poza klasyfikacją IUNG. Obie mają glinę średnią pylastą, brak cech terenów zalewowych IUNG, ale na obu widnieje ochrona GDOŚ, więc warto sprawdzić jej realny zasięg. Działka A jest mniej jednoznaczna gruntowo.
Trzy niezależne klasyfikacje opisują „rodzaj gruntu": EGiB — autorytatywny legalny użytek
(decyduje o tym czy musisz odrolnić/odlesić); MPZP — przeznaczenie planistyczne (budowlana
/ rolna / leśna); IUNG — klasyfikacja gleboznawcza (suitability rolnicza, klasa bonitacyjna).
Pokrycie CLC i formy ochrony przyrody dopełniają obraz.
Status legalny i klasyfikacje
| | Działka A | Działka B |
|---|
EGiB — użytek z ewidencji gruntów
autorytatywne źródło legalne (starosta) |
B — tereny mieszkaniowe (zabudowane lub przeznaczone) |
RIVa — kod EGiB RIVa |
| MPZP — przeznaczenie planistyczne |
inna / wielofunkcyjna — zob. kody stref |
inna / wielofunkcyjna — zob. kody stref |
Strefa działki w planie (MPZP)
konkretna strefa, w której leży działka — to JEJ parametry obowiązują |
strefa nieustalona
działki nie przypisano do strefy w bazie planu — parametry poniżej są orientacyjne i mogą różnić się między strefami; potwierdź wypisem i wyrysem z MPZP |
strefa nieustalona
działki nie przypisano do strefy w bazie planu — parametry poniżej są orientacyjne i mogą różnić się między strefami; potwierdź wypisem i wyrysem z MPZP |
Corine Land Cover (CLC)
faktyczne pokrycie z satelity (EEA) |
Zabudowa miejska luźna |
Złożone systemy upraw i działek |
Klasa i jakość gleby (IUNG)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Kompleks rolniczo-przydatny |
Tz — tereny zalesione i zadrzewione (poza klasyfikacją rolniczą IUNG) |
11 — użytki zielone |
| Szacowana klasa bonitacyjna |
brak danych IUNG |
użytki zielone (poza klasyfikacją bonitacyjną gruntów ornych) |
| Typ gleby |
— |
Bw — gleby bielicowe wyługowane |
Skała macierzysta / podłoże
istotne dla geotechniki — głębokość fundamentów, izolacja przeciwwodna |
glina średnia pylasta (gsp) |
glina średnia pylasta + podłoże gcp (gsp, gcp) |
Szkieletowość gleby
% kamienia w glebie |
1 |
1 |
| Teren zalewowy (wg IUNG) |
nie |
nie |
| Aktualizacja danych IUNG |
09.09.2024 |
09.09.2024 |
Profil glebowy — poziomy i podłoże
Pięć poziomów glebowych z miąższościami i typami podłoża z IUNG.
Pomocne dla projektanta fundamentów i geotechnika.
|
Działka A
| Poziom | Miąższość | Podłoże |
| 1 |
— |
glina średnia pylasta |
|
Działka B
| Poziom | Miąższość | Podłoże |
| 1 |
— |
glina średnia pylasta |
| 3 |
. |
podłoże gcp |
|
Formy ochrony przyrody (GDOŚ)
Działki w Parku Narodowym, rezerwacie, Natura 2000 lub Parku Krajobrazowym
podlegają reżimowi prawnemu. Każda inwestycja może wymagać oceny oddziaływania
na środowisko (RDOŚ) — proces 3-12 miesięcy, koszt 5-50 tys. zł.
|
Działka A
Park Krajobrazowy
Park Krajobrazowy Beskidu Małego - otulina Rygor planu ochrony parku — zwykle zakazy zabudowy mieszkaniowej w określonych strefach + parametry estetyczne (forma dachu, wysokość, materiały).
|
Działka B
Park Krajobrazowy
Park Krajobrazowy Beskidu Małego - otulina Rygor planu ochrony parku — zwykle zakazy zabudowy mieszkaniowej w określonych strefach + parametry estetyczne (forma dachu, wysokość, materiały).
|
Koszty zmiany przeznaczenia gruntu (orientacyjne)
Szacunek wg Dz.U. 2017 poz. 1551 art. 12 ust. 7-8 — opłata jednorazowa
zależy od klasy bonitacyjnej i powierzchni; opłata roczna 10% przez 10 lat.
Faktyczna kwota = decyzja organu (Starosta dla klas IV-VI, Min. Rolnictwa dla I-III).
| | Działka A | Działka B |
|---|
Opłata jednorazowa (decyzja)
stawka × pow. × klasa |
n.d. — działka nie wymaga odrolnienia |
44 461 zł |
| Opłata roczna (× 10 lat) |
— |
4 446 zł / rok · razem 44 460 zł |
| Organ wydający decyzję |
— |
Starosta (klasa IV-VI) |
| Podstawa prawna |
— |
Dz.U. 2017 poz. 1551 art. 12 |
Media (woda, prąd, kanalizacja, gaz, światłowód)
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Działka A ma wyraźnie lepsze uzbrojenie: gaz, prąd, wodę, kanalizację i telekomunikację ma na działce, więc start inwestycji będzie prostszy. Działka B ma tylko prąd na działce; gaz jest 2 m, woda 1 m, kanalizacja i telekom 0–4 m, a światłowód bliżej B (387 m vs 2079 m). Jeśli liczy się niższy koszt przyłączeń i mniejsze ryzyko opóźnień, A wygrywa.
Sieci podziemne (KGESUT GUGiK) + linie wysokiego napięcia (PSE) + pokrycie światłowodowe
(CAPAP / POPC). Mapy poniżej pokazują rzeczywisty układ sieci wokół działek; tabele
rozróżniają tranzyt (sieć przechodząca przez działkę — może blokować zabudowę)
od przyłącza (zaleta — gotowa instalacja w gruncie).
Działka A — mapa uzbrojenia
Działka B — mapa uzbrojenia
Odległości do najbliższych sieci
Status sieci na działce — tranzyt czy przyłącze?
| | Działka A | Działka B |
|---|
Sieć wodociągowa
odległość + status na działce |
brak danych
DOPROWADZENIE MEDIÓW — sieć wchodzi na działkę i kończy się tu (sięga 3,3 m w głąb działki) |
brak danych
sieć w okolicy (poza działką) |
| Sieć kanalizacyjna |
brak danych
SIEĆ NA DZIAŁCE — końcówka instalacji |
brak danych
sieć w okolicy (poza działką) |
| Sieć gazowa |
brak danych
DOPROWADZENIE MEDIÓW — sieć wchodzi na działkę i kończy się tu (sięga 2,0 m w głąb działki) |
brak danych
sieć w okolicy (poza działką) |
| Sieć energetyczna |
brak danych
SIEĆ NA DZIAŁCE — końcówka instalacji |
brak danych
DOPROWADZENIE MEDIÓW — sieć wchodzi na działkę i kończy się tu (sięga 3,0 m w głąb działki) |
Sieć telekomunikacyjna
w tym światłowody w ziemi |
brak danych
DOPROWADZENIE MEDIÓW — sieć wchodzi na działkę i kończy się tu (sięga 4,7 m w głąb działki) |
brak danych
sieć w okolicy (poza działką) |
Sieć ciepłownicza
tylko w miastach z MEC/PEC |
brak danych
bardzo_daleko |
brak danych
bardzo_daleko |
Internet światłowodowy ≥100 Mb/s (GUGiK CAPAP / POPC)
Lista punktów adresowych z sieci POPC 1.1 (Polska Operacyjna Cyfrowa Polska) zindeksowanych
przez GUGiK — to faktyczne adresy z dostępnym przyłączem. Najbliższy punkt + statystyki w promieniu.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najbliższy punkt z przyłączem |
2 079 m
MAŁEJ STRACONKI 103 BIELSKO-BIAŁA |
387 m
KRAKOWSKA 424 BIELSKO-BIAŁA |
| Status najbliższego przyłącza |
wykonane |
wykonane |
| Punkty adresowe w promieniu 2.5 km |
92 |
24 |
| Operatorzy w okolicy |
SFERANET S.A (14 pkt)
|
SFERANET S.A (23 pkt)
|
Projekt POPC
numer projektu UE-finansowanego |
Sieć szerokopasmowa w powiecie bielskim i cieszyńskim. |
Sieć szerokopasmowa w powiecie bielskim i cieszyńskim. |
Linie wysokiego napięcia (PSE)
Linie najwyższych napięć (110/220/400 kV) i stacje transformatorowe w buforze
500 m.
Linie HV w pobliżu = potencjalne pole elektromagnetyczne, ograniczenia inwestycyjne (pas techniczny 25-70 m).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Linie HV w buforze |
1 linii |
brak |
| Stacje / słupy |
0 |
0 |
Pełen przegląd sieci wykrytych w GESUT (KGESUT GUGiK)
| Kategoria sieci | Działka A | Działka B |
|---|
| Sieć wodociągowa |
obecna |
obecna |
| Sieć kanalizacyjna |
obecna |
obecna |
| Sieć gazowa |
obecna |
obecna |
| Sieć elektroenergetyczna |
obecna |
obecna |
| Sieć telekomunikacyjna (w tym światłowody) |
obecna |
obecna |
| Sieć ciepłownicza |
brak |
brak |
| Urządzenia sieciowe |
obecna |
obecna |
| Sieć specjalna |
brak |
brak |
| Sieć niezidentyfikowana |
brak |
brak |
Szacunkowy koszt doprowadzenia mediów i przygotowania działki
Szacunek poglądowy 2026 — odl. × stawki wykonawców (wodociąg ~220 zł/m, kanaliz. ~380 zł/m,
gaz ~200 zł/m, prąd ~150 zł/m) + opłaty przyłączeniowe. Faktyczna cena zależy od warunków terenu i gestora sieci.
| Pozycja kosztowa | Działka A (zł) | Działka B (zł) |
|---|
Wodociąg
brak danych o odległości |
— |
— |
Kanalizacja
brak danych o odległości |
— |
— |
Przyłącze gazowe
brak danych o odległości |
— |
— |
Przyłącze energetyczne
brak danych o odległości |
— |
— |
Światłowód (aktywacja)
poza zasięgiem (2079 m > 200 m) — alternatywa: LTE / radio |
— |
— |
Zjazd z drogi publicznej
operat + zgoda zarządcy + nawierzchnia |
8 000 zł |
8 000 zł |
| RAZEM (szacunek) |
8 000 zł |
8 000 zł |
Dostęp do drogi publicznej
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Obie działki mają dostęp do drogi publicznej i przylegają do pasa drogowego, ale A jest lepiej skomunikowana: graniczy z ulicą Zawodzie, a najbliższa droga publiczna jest 0 m od działki; B ma do niej 0,9 m i przy działce biegnie głównie droga wewnętrzna. Minusem A jest wyższy hałas — szacunek 66,8 dB przy S1, powyżej limitu 65 dB. B jest spokojniejsza: 57,1 dB, choć dalej od przystanku (222–245 m vs 307–354 m dla A).
Sekcja łączy dane z 3 źródeł: OSM (najbliższe drogi z klasą, nawierzchnią, prędkością),
EGiB (sąsiedzi z użytkiem „dr" — droga w ewidencji) oraz infrastructure_assessment
(deterministyczna ocena: bezpośredni dostęp / wymagana służebność).
Mapy poniżej pokazują układ dróg wokół każdej działki.
Działka A — mapa dostępu drogowego (ortofoto + OSM)
Działka B — mapa dostępu drogowego (ortofoto + OSM)
Status dostępu prawnego
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Status dostępu (deterministycznie z geometrii) |
DOSTĘP BEZPOŚREDNI — działka graniczy z drogą publiczną |
DOSTĘP BEZPOŚREDNI — działka graniczy z drogą publiczną |
| Najbliższa droga w analizie dostępu |
droga nr 161054S (gminna) |
(bez nazwy) (wewnętrzna) |
Sąsiedzi z użytkiem „dr" w EGiB
działki sąsiadujące oznaczone w ewidencji jako droga |
1 sąsiad(ów) z użytkiem dr |
1 sąsiad(ów) z użytkiem dr |
Najbliższa droga publiczna — szczegóły
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Klasa drogi |
Ulica osiedlowa |
Ulica osiedlowa |
| Nazwa |
Zawodzie |
Do Niwki |
| Odległość do drogi |
0 m — działka przylega do pasa drogi |
0 m — działka przylega do pasa drogi |
| Liczba pasów / limit prędkości |
— · 40 km/h |
— |
Nawierzchnia
z OSM tag „surface" |
— |
— |
| Utrzymanie zimowe |
droga gminna/wewnętrzna — harmonogram urzędu gminy |
droga gminna/wewnętrzna — harmonogram urzędu gminy |
Drogi w okolicy — top 5
Posortowane wg odległości od działki (najbliższe najpierw).
|
Działka A
| Klasa | Nazwa | Dystans |
| Ulica osiedlowa |
Zawodzie |
30 m |
| Droga dojazdowa |
— |
34 m |
| Droga dojazdowa |
— |
45 m |
| Droga dojazdowa |
—
asfalt / nawierzchnia twarda |
93 m |
| Ulica osiedlowa |
Jeździecka
asfalt / nawierzchnia twarda |
97 m |
|
Działka B
| Klasa | Nazwa | Dystans |
| Ulica osiedlowa |
Do Niwki |
43 m |
| Ulica osiedlowa |
Babiego Lata |
108 m |
| Droga powiatowa / gminna główna |
Polna
asfalt / nawierzchnia twarda |
108 m |
| Droga dojazdowa |
—
asfalt / nawierzchnia twarda |
119 m |
| Droga dojazdowa |
—
asfalt / nawierzchnia twarda |
127 m |
|
Hałas drogowy — najgorsza droga w buforze 3 km
Szacunek LDWN (poziom hałasu uśredniony dzień-wieczór-noc) na bazie klasy drogi, prędkości i odległości.
Limit dla terenów mieszkaniowych: 65 dB; rekreacyjnych: 55 dB.
Faktyczne wartości dostępne na mapie akustycznej GIOŚ.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najgorsza droga (klasa) |
Droga ekspresowa S1 |
Droga ekspresowa S1 |
| Nazwa drogi |
Aleje świętego Jana Pawła II |
Aleje świętego Jana Pawła II |
| Odległość |
131 m |
1 223 m |
Szacowany LDWN
limit residential 65 dB |
66,8 dB — w normie ale blisko limitu 65 dB |
57,1 dB — średni hałas (limit 65 dB) |
| Ocena ogólna |
wysokie — szacunek przekracza dopuszczalny LDWN 65 dB dla terenów mieszkaniowych; zalecana weryfikacja na mapie akustycznej GIOŚ/GDDKiA |
podwyższone — poniżej limitu dla zabudowy mieszkaniowej (65 dB), ale powyżej strefy rekreacyjnej |
Komunikacja zbiorowa — najbliższe przystanki
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najbliższy przystanek (top 3) |
Górska Bracka
— 307 m
· linia 98
Górska Bracka
— 313 m
· linia 98 · zadaszenie
Górska Bracka
— 354 m
· linia 99 · zadaszenie
|
Polna Odrzańska
— 222 m
· linia 280
Polna Odrzańska
— 225 m
· linia 280
Polna Odrzańska
— 245 m
· linia 279
|
| Łącznie przystanków w buforze |
25 (MZK Bielsko-Biała) |
25 (MZK Bielsko-Biała) |
Ukształtowanie terenu
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla ukształtowania terenu lepsza jest działka A: jest praktycznie płaska, z maks. spadkiem 2,3° i tylko 0,7 m różnicy wysokości, więc niwelacja może kosztować 0–7,5 tys. zł. Działka B ma łagodny spadek 3,8° i większy zakres wysokości 1,1 m; dalej jest do zabudowy, ale wymaga większej uwagi przy drenażu. Na plus B: większy zwarty fragment pod zabudowę 2321 m² vs 2009 m².
Pełna analiza ukształtowania na bazie NMT GUGiK (Numeryczny Model Terenu) — wysokości,
nachylenia, kierunek spadku — uzupełniona o ryzyko osuwiskowe SOPO.
Mapy poniżej pokazują nachylenie terenu (heatmapa) oraz przekroje wysokościowe N↔S i E↔W.
Działka A — werdykt budowlany
Good
Działka z umiarkowanym spadkiem — niewielka niwelacja, niskie ścianki oporowe od strony stoku.
|
Średnie nachylenie
4,1°
|
Maksymalne nachylenie
28,0°
|
|
Obszar pod zabudowę (slope < 5°)
2 009 m²
|
Niwelacja terenu
39 m³ · 972–1 749 zł
|
|
Stok eksponowany na
WNW (umiarkowana (stok E/W))
|
|
|
Działka B — werdykt budowlany
Good
Działka z umiarkowanym spadkiem — niewielka niwelacja, niskie ścianki oporowe od strony stoku.
|
Średnie nachylenie
4,2°
|
Maksymalne nachylenie
10,1°
|
|
Obszar pod zabudowę (slope < 5°)
2 321 m²
|
Niwelacja terenu
39 m³ · 968–1 742 zł
|
|
Stok eksponowany na
NW (umiarkowana (stok E/W))
|
|
|
Porównanie: Obie działki w tej samej kategorii trudności zabudowy.
Cieniowanie terenu (ShadedRelief NMT 1 m)
Pseudo-3D rzeźby terenu na bazie NMT 1 m z GUGiK (źródło światła z NW). Pokazuje skarpy, wąwozy, wyniesienia i deniwelacje w sposób intuicyjny — komplementarne do mapy slope poniżej.
Działka A — cieniowanie terenu
Działka B — cieniowanie terenu
Klasyfikacja nachylenia (slope per piksel)
Kolor: zielony = płaski (< 3°),
jasnozielony = łagodny (3–8°),
żółty = średni (8–15°),
pomarańczowy = stromy (15–25°),
czerwony = bardzo stromy (> 25°).
Półprzezroczysty zielony overlay = obszar o slope < 5° (gdzie postawisz dom bez znaczących robót ziemnych).
Strzałki = kierunek spływu wód powierzchniowych.
Działka A — mapa nachyleń terenu
Działka B — mapa nachyleń terenu
Wizualizacja 3D bryły terenu z zabudową
Renderowana bryła oparta na NMT (rzeźba terenu) + kontur działki + istniejące budynki (BDOT10k).
Działka A — wizualizacja 3D
Parametry wysokościowe i nachylenia
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Wysokość centroidu (n.p.m.) |
383,8 m n.p.m. |
429,9 m n.p.m. |
| Wysokość min ↔ max w obrębie działki |
383,5 m ↔ 384,2 m |
429,3 m ↔ 430,4 m |
| Różnica wysokości (relief w obrębie działki) |
0,7 m |
1,1 m |
| Maksymalne nachylenie |
2,3° |
3,8° |
Różnica wysokości N↔S (oś pion.)
+ = teren opada na południe |
+0,46 m |
-0,69 m |
Różnica wysokości E↔W (oś poz.)
+ = teren opada na wschód |
+0,65 m |
+1,14 m |
| Kierunek spadku terenu |
spadek z SW na NE (azymut 54°) |
spadek z WNW na ESE (azymut 121°) |
| Klasyfikacja terenu |
płaski |
łagodny spadek
lekka niwelacja terenu, drenaż wokół fundamentów wskazany |
Implikacje budowlane
| | Działka A | Działka B |
|---|
Pełna piwnica możliwa
slope < 5° = standardowa konstrukcja |
TAK — bez ograniczeń |
TAK — bez ograniczeń |
Wymagana ścianka oporowa
slope ≥ 8° |
nie wymagane |
nie wymagane |
Wymagane palowanie
slope ≥ 15° |
nie wymagane |
nie wymagane |
Wymagany projekt geologiczny
slope ≥ 25° lub osuwisko |
nie wymagane |
nie wymagane |
| Ryzyko spływu wód i drenażu |
umiarkowany — projekt drenażu standardowy |
umiarkowany — projekt drenażu standardowy |
| Ryzyko osuwiskowe (SOPO) |
brak osuwisk w SOPO |
brak osuwisk w SOPO |
Szczegółowa analiza terenu (NMT 1 m × 1 m, PZGiK WCS)
Pełna siatka wysokości NMT analizowana per piksel — slope/aspect każdego metra kwadratowego,
flood-fill dla obszaru pod zabudowę, vector-mean dla dominującego stoku i drenażu, kosztorys
niwelacji od mediany wysokości buildable zone.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Werdykt budowlany |
good
Działka z umiarkowanym spadkiem — niewielka niwelacja, niskie ścianki oporowe od strony stoku. |
good
Działka z umiarkowanym spadkiem — niewielka niwelacja, niskie ścianki oporowe od strony stoku. |
Średnie nachylenie
na całej powierzchni działki |
4,1° |
4,2° |
90. percentyl nachylenia
90% powierzchni działki ma nachylenie ≤ tej wartości — bardziej miarodajne niż max (outliers) |
7,6° |
6,2° |
Podział powierzchni działki wg klas nachylenia
| | Działka A | Działka B |
|---|
Płaski (< 3°)
fundamenty standardowe, piwnica OK |
46,7% (1 270 m²) |
18,2% (562 m²) |
Łagodny (3–8°)
niwelacja kosmetyczna |
44,6% (1 214 m²) |
78,5% (2 422 m²) |
Średni (8–15°)
ściana oporowa, kat. geotech. 2 |
6,4% (173 m²) |
3,3% (101 m²) |
Stromy (15–25°)
fundamenty zwiększone |
2,2% (59 m²) |
0,0% (0 m²) |
Bardzo stromy (> 25°)
fundamenty palowe |
0,2% (5 m²) |
0,0% (0 m²) |
Najlepszy fragment pod zabudowę (slope < 5°)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Powierzchnia ciągłego obszaru |
2 009 m²
(82m × 54m)
|
2 321 m²
(82m × 39m)
|
| Lokalizacja w obrębie działki |
część północna-zachodnia |
część południowa-wschodnia |
Niwelacja terenu — wyrównanie obszaru pod zabudowę
Cut/fill względem mediany wysokości buildable zone. Stawka rynkowa 25–45 zł/m³ (koparka + transport).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Wykop (cut) |
22 m³ |
22 m³ |
| Nasyp (fill) |
17 m³ |
17 m³ |
| Łącznie do przesunięcia |
39 m³ |
39 m³ |
| Szacunkowy koszt |
972 – 1 749 zł
Niwelacja umiarkowana — typowy zakres dla domu jednorodzinnego. |
968 – 1 742 zł
Niwelacja umiarkowana — typowy zakres dla domu jednorodzinnego. |
Ekspozycja stoku i drenaż
| | Działka A | Działka B |
|---|
Dominujący kierunek stoku
azymut spadku ważony nachyleniem |
WNW (287°) |
NW (305°) |
Nasłonecznienie
w szerokości PL ~52°N |
umiarkowana (stok E/W) |
umiarkowana (stok E/W) |
| Kierunek spływu wód powierzchniowych z działki |
NW (315°)
Woda powierzchniowa spływa głównie w kierunku NW — sprawdź czy nie kieruje się na sąsiednie posesje (potencjalne spory) ani na drogę. |
NW (319°)
Woda powierzchniowa spływa głównie w kierunku NW — sprawdź czy nie kieruje się na sąsiednie posesje (potencjalne spory) ani na drogę. |
Szacunkowy koszt niwelacji terenu
Stawki indykatywne dla typowego obrysu zabudowy (~1 000-1 500 m²): wykop, wywóz lub dosypanie ziemi,
ścianki oporowe gdy slope > 8°. Faktyczne koszty zależą od dostępności sprzętu, długości dojazdu i typu gruntu (geotechnika).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Szacunek kosztu niwelacji |
0 zł – 7 500 zł |
12 000 zł – 37 500 zł |
| Założenia |
Teren płaski — niwelacja minimalna, koszty geotechniczne typowe. |
Stawka 8-25 zł/m² × 1500 m² obrysu zabudowy. Obejmuje wykop + wywóz / dosypanie ziemi + ścianki oporowe gdy slope > 8°. |
Warunki gruntowe i wodne
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Obie działki nie leżą w strefie powodziowej ani osuwiskowej i mają ten sam kontekst Wisły (PL2000), ale B wypada lepiej geotechnicznie: ma bardzo dobrą nośność skał litych, podczas gdy A ma tylko dobrą nośność glin i wymaga większej ostrożności przy nawodnieniu. Z kolei A ma prostsze podłoże bez dodatkowej warstwy gcp, a w B wykop może wymagać kruszenia mechanicznego. Dla kupującego kluczowe są koszty robót ziemnych i fundamentów.
Pełna analiza warunków podłoża i wody na bazie 6 źródeł rządowych:
ISOK (mapy zagrożenia powodziowego), SMGP (Szczegółowa Mapa Geologiczna Polski),
IUNG (skała macierzysta), JCWP/JCWPd (zlewnie i wody powierzchniowe/podziemne),
SOPO (osuwiska), CBDG/MIDAS (tereny górnicze i złoża).
Dane uzupełnia NASA POWER — 20-letnie okno klimatu lokalnego.
Zagrożenie powodziowe i podtopienia
| | Działka A | Działka B |
|---|
| OSZP — Obszar Szczególnego Zagrożenia Powodzią (art. 166 PW) |
brak |
brak |
| Powódź Q10% (10-letnia, wysokie prawdopodobieństwo) |
brak |
brak |
| Głębokość wody — scenariusz Q10% |
— |
— |
| Powódź Q1% (100-letnia, średnie prawdopodobieństwo) |
brak |
brak |
| Głębokość wody — scenariusz Q1% |
— |
— |
| Powódź Q0.2% (500-letnia, niskie prawdopodobieństwo) |
brak |
brak |
| Powódź sztormowa (morska) |
brak |
brak |
| Udokumentowane historyczne powodzie (WORP) |
brak |
brak |
| Podtopienia od wód gruntowych (PIG-PIB) |
brak |
brak |
| Najbliższy ciek (MPHP) |
— |
— |
| Konsekwencje inwestycyjne |
— |
— |
Działka A — podtopienia wód gruntowych (PIG-PIB MOZP)
Działka B — podtopienia wód gruntowych (PIG-PIB MOZP)
Geologia podłoża (Szczegółowa Mapa Geologiczna Polski)
Geneza, litologia i stratygrafia z arkusza SMGP — pierwsza warstwa podłoża pod gruntem rolnym/leśnym.
Klasa fundamentowa wyznaczona heurystycznie z litologii.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Geneza utworów |
osady rzeczne (fluwialne, aluwialne) |
— |
| Litologia (wydzielenia) |
Żwiry, głazy, piaski, mułki i gliny rzeczne tarasów nadzalewowych 6,0-11,0 m n.p. rzeki |
Łupki z wkładkamii piaskowców cienkoławicowych wapnistych i syderytów (łupki cieszyńskie górne) |
| Stratygrafia |
Zlodowacenie Wisły |
Riazań (berias) |
| Forma terenu (np. taras rzeczny) |
tarasy rzeczne |
— |
| Klasa przydatności fundamentowej |
dobre — gliny, dobra nośność |
bardzo dobre — skały twarde, wysoka nośność |
| Uwaga geotechniczna |
Gliny pęcznieją przy nawodnieniu — wskazany drenaż obwodowy. |
Skała lita — fundamenty proste, wykop może wymagać kruszenia mechanicznego. |
Hydrogeologia — podłoże i poziom wód gruntowych
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Skała macierzysta (IUNG PODLOZE) |
glina średnia pylasta |
glina średnia pylasta + podłoże gcp |
Przepuszczalność podłoża
implikacje dla drenażu i poziomu wód |
słabo przepuszczalna (gliny — woda stagnuje) |
słabo przepuszczalna (gliny — woda stagnuje) |
Szacowany poziom wód gruntowych
heurystyka z PODLOZE + ISOK |
1-3 m p.p.t. (umiarkowany — drenaż obwodowy zalecany) |
1-3 m p.p.t. (umiarkowany — drenaż obwodowy zalecany) |
| Gleba organiczna (torf/mursz) |
nie |
nie |
| Teren zalewowy (IUNG) |
nie |
nie |
| Szkieletowość gleby (% kamienia) |
1 |
1 |
Zlewnia i wody powierzchniowe (JCWP / JCWPd)
Jednolite Części Wód powierzchniowych (cieki, zbiorniki) i podziemnych (warstwy hydrogeologiczne).
Pas brzegowy 50-100 m wzdłuż rzek to ograniczenie zabudowy (Prawo wodne).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Dorzecze (Wody Polskie) |
Wisła (PL2000) |
Wisła (PL2000) |
| Region wodny |
PL2000 |
PL2000 |
| Najbliższe rzeki (top 3) |
brak w buforze |
brak w buforze |
| Najbliższe jeziora / zbiorniki |
brak w buforze |
brak w buforze |
| JCWPd (jednolite części wód podziemnych) |
brak danych |
brak danych |
Klimat lokalny — okno 20-letnie (NASA POWER, MERRA-2)
Słupki — opady miesięczne; linia — temperatura średnia (oś prawa); linia przerywana — temperatura minimalna.
Sezonowość pomaga ocenić ryzyko stagnacji wody (max opady V-VIII) i przemarzania gruntu (XII-II).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Roczne opady |
825 mm/rok — wysokie |
825 mm/rok — wysokie |
| Średnioroczna temperatura |
8,8 °C |
8,8 °C |
| Okno czasowe analizy |
2006-01-01 — 2025-12-31 (20 lat) |
2006-01-01 — 2025-12-31 (20 lat) |
Osuwiska — System Osłony Przeciwosuwiskowej (SOPO)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Działka leży na osuwisku (zarejestrowanym) |
nie |
nie |
| Strefa zagrożenia osuwiskowego |
nie |
nie |
| Strefa aktywna osuwiskowa |
nie |
nie |
Rekomendacja badań geotechnicznych
Decyzja na bazie 5 sygnałów: gleba organiczna, mada/torf, strefa powodziowa, osuwisko, znaczne nachylenie (≥8°).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Badania zalecane? |
nie obowiązkowe (zalecane jako dodatkowa pewność) |
nie obowiązkowe (zalecane jako dodatkowa pewność) |
| Szacunek kosztu badań |
3 500 – 8 000 zł (standard zalecany) |
3 500 – 8 000 zł (standard zalecany) |
| Założenia metodyki |
Brak czerwonych flag — badania geotechniczne nieobowiązkowe, choć zalecane przed projektem konstrukcyjnym dla pewności fundamentów. |
Brak czerwonych flag — badania geotechniczne nieobowiązkowe, choć zalecane przed projektem konstrukcyjnym dla pewności fundamentów. |
Nasłonecznienie i potencjał fotowoltaiczny
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Warunki nasłonecznienia i klimat są praktycznie identyczne, więc o przewadze decydują detale techniczne: działka A ma minimalnie wyższy uzysk PV 1033 kWh/kWp/rok i azymut -1°, a B 1031 kWh/kWp/rok i 0° — różnica jest pomijalna. Obie mają optymalny kąt 38°, irradiację ok. 1286–1287 kWh/m² i identyczny klimat: średnio 8,8°C oraz 825 mm opadów rocznie.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Roczne napromieniowanie (PVGIS-SARAH3) |
1 286 kWh/m² |
1 287 kWh/m² |
| Uzysk PV (1 kWp panele krzemowe, optymalne ustawienie) |
1033 kWh/kWp/rok — średni |
1031 kWh/kWp/rok — średni |
| Optymalny kąt nachylenia paneli |
38° |
38° |
| Optymalny azymut paneli (0° = południe) |
-1° |
0° |
Dane PVGIS Komisji Europejskiej dla współrzędnych centroidu. Faktyczny uzysk zależy od orientacji
budynku, zacienienia drzewami / sąsiednią zabudową — wymaga analizy projektu architektonicznego.
Sąsiedztwo i otoczenie
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla codziennego życia wyraźnie lepsza jest działka A: ma 11 usług w 500 m, 11 punktów w 5 minut i 27 w 15 minut, a najbliższy sklep i poczta są ok. 200 m od niej. Minusem A jest jednak droga ekspresowa S1 zaledwie 131 m od granicy. Działka B jest spokojniejsza komunikacyjnie, ale słabsza użytkowo: tylko 1 usługa w 500 m, 0 w 5 minut i 7 w 15 minut, więc bardziej wymaga auta.
Pełna analiza otoczenia w buforze do 1.5 km — atuty (sklepy, zieleń, kultura, sport, zdrowie)
i wady (hałas transportowy, przemysł, stacje paliw, cmentarze, oczyszczalnie). Klasyfikacja na
bazie 4 źródeł: OSM (POI z tagami), location_assessment
(deterministyczne profile kupca), BDOT10k (zabudowa), NID (zabytki).
Atuty w zasięgu pieszym (5 / 10 / 15 minut)
Sumaryczna liczba POI (sklepy, gastronomia, zieleń, sport, zdrowie, finanse, kultura) w buforze
pieszego dystansu. 400 m ≈ 5 min · 800 m ≈ 10 min · 1200 m ≈ 15 min spokojnym chodem.
Saldo otoczenia (atuty − uciążliwości w 500 m)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Atuty w 500 m |
11 obiektów |
1 obiektów |
| Uciążliwości w 500 m |
1 obiektów |
1 obiektów |
| Saldo (atuty − wady) |
PRZEWAGA ATUTÓW (+10) |
równowaga (0) |
| Najbliższy atut |
★
placówka operatora pocztowego
„Poczta Polska" — 200 m
|
•
sklep ogólnospożywczy
„Żabka" — 438 m
|
| Najgroźniejsza uciążliwość |
▸
droga ekspresowa
S1 „Aleje świętego Jana Pawła II" — 131 m
|
▣
wysypisko śmieci
— 1093 m
|
Atuty otoczenia — top 3 per kategoria
|
Działka A
❀ Sport i rekreacja
plac zabaw
— 392 m
centrum sportowe
— 671 m
basen
— 671 m
• Sklepy
sklep ogólnospożywczy
„Żabka"
(Żabka)
— 211 m
supermarket
„Lewiatan"
(Lewiatan)
— 215 m
sklep mięsny
„Wędliny u Dagmary"
— 373 m
• Gastronomia
kawiarnia
„Ciachomania"
— 266 m
fast food
— 330 m
restauracja
„Karczma Harnas"
— 392 m
✚ Zdrowie
placówka ochrony zdrowia
— 242 m
apteka
„Apteka Agaty"
— 1153 m
★ Finanse i poczta
placówka operatora pocztowego
„Poczta Polska"
— 200 m
bankomat
(Euronet)
— 210 m
placówka bankowa
„Millennium Bank"
(Millennium Bank)
— 1529 m
♪ Kultura i edukacja
obiekt sakralny
„Kaplica cmentarna"
— 909 m
szkoła podstawowa
„Szkoła Podstawowa nr 26"
— 975 m
przedszkole
„Przedszkole nr 36"
— 1034 m
|
Działka B
❀ Sport i rekreacja
kino lub teatr
„Amfiteatr w Lipniku"
— 1172 m
teatr
„Amfiteatr w Lipniku"
— 1172 m
plac zabaw
— 1292 m
• Sklepy
sklep ogólnospożywczy
„Żabka"
(Żabka)
— 438 m
sklep ogólnospożywczy
— 1372 m
supermarket
„Lewiatan"
(Lewiatan)
— 1395 m
• Gastronomia
kawiarnia
„Kawiarenka Alpaki z Lipnika"
— 756 m
restauracja
„Wróblówka"
— 1265 m
✚ Zdrowie
apteka
„Apteka Familia W Lipniku"
— 1478 m
placówka ochrony zdrowia
— 1479 m
★ Finanse i poczta
placówka operatora pocztowego
„Poczta Polska"
— 2704 m
♪ Kultura i edukacja
obiekt sakralny
„Kościół pw. Narodzenia Najświętszej Maryi Panny"
— 1182 m
przedszkole
— 1188 m
obiekt sakralny
„Kaplica ewangelicka"
— 1189 m
|
Uciążliwości otoczenia — top 3 per kategoria
|
Działka A
▸ Hałas transportowy
droga ekspresowa
S1
„Aleje świętego Jana Pawła II"
(120 km/h)
— 131 m
linia kolejowa
139
(120 km/h)
— 1635 m
▣ Przemysł
zakład produkcyjny, usługowy lub remontowy
— 669 m
kamieniołom
— 1846 m
kotłownia
„EnerSys"
— 1901 m
⚡ Energetyka
stacja energetyczna
BBB 10770
— 669 m
⛽ Stacje paliw / myjnie
stacja paliw
„Orlen"
— 1459 m
✠ Cmentarz
cmentarz
„Cmentarz rzymskokatolicki"
— 938 m
|
Działka B
▸ Hałas transportowy
droga główna ruchu przyspieszonego
52
„Krakowska"
(50 km/h)
— 450 m
droga ekspresowa
S1
„Aleje świętego Jana Pawła II"
(120 km/h)
— 1219 m
linia kolejowa
117
(80 km/h)
— 1289 m
▣ Przemysł
zakład produkcyjny, usługowy lub remontowy
— 747 m
wysypisko śmieci
— 1093 m
⚡ Energetyka
stacja energetyczna
BBB 10101
— 578 m
✠ Cmentarz
cmentarz
„Cmentarz rzymskokatolicki"
— 858 m
|
Profil kupca — który tryb życia pasuje do tej lokalizacji?
Skala 0-100 — wynik wyznaczony deterministycznie z dystansów do szkół, sklepów, transportu,
zieleni i poziomu hałasu (`location_assessment`). Profile z wynikiem ≥50 są rekomendowane.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| rodzina z dziećmi |
0/100
|
7/100
|
| osoba dojeżdżająca do pracy |
30/100
|
55/100 · rekomendowany
|
| emeryci / spokojne życie |
0/100
|
44/100
|
| młoda para |
45/100
|
57/100 · rekomendowany
|
| rekreacyjna / weekendowa |
0/100
|
5/100
|
Otoczenie szczegółowe
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Przystanki komunikacji zbiorowej (w 1 km) |
25 przystanków · 17 linii |
25 przystanków · 17 linii |
| Hałas drogowy (location_assessment) |
wysoki — 66.8 dB LDWN
źródło: Aleje świętego Jana Pawła II |
sredni — 57.1 dB LDWN
źródło: Aleje świętego Jana Pawła II |
| Zabytki nieruchome (NID) w buforze |
brak |
brak |
| Pokrycie terenu (Corine Land Cover) |
Zabudowa miejska luźna |
Złożone systemy upraw i działek |
| Linia wysokiego napięcia (PSE) — odległość |
0 m |
brak w pobliżu |
| Najbliższe miejsce z azbestem |
brak w pobliżu |
brak w pobliżu |
| Strefa lotniska (korytarze, ograniczenia wysokości) |
brak danych |
brak danych |
| Liczba sąsiednich działek (ULDK) |
7 |
8 |
| Istniejąca zabudowa na działce (BDOT10k) |
1 budynek/i (128 m²) |
brak budynków — działka pusta |
Hałas, jakość powietrza i uciążliwości
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Działka A ma słabsze powietrze w BaP: 1,79 ng/m³ wobec 1,92 na B, ale A wygrywa niższym NO2 (21,67 vs 19,71 to przewaga B) i nieco niższym PM10/PM2,5. Obie mają przekroczenia WHO dla NO2, PM10 i PM2,5 oraz „Bardzo dobry” indeks stacji. A jest znacznie bliżej S1 (131 m vs 1223 m), więc ryzyko hałasu jest większe; B nie ma linii HV, A ma 1 linię 110 kV przy 0 m. Azbestu nie ma na działkach, ale w otoczeniu B jest bliżej (98 m vs 50 m A).
Pełen panel uciążliwości środowiskowych z 5 źródeł rządowych: GIOŚ raster (interpolowana
jakość powietrza z pobliskich stacji), GIOŚ live (najbliższe stacje pomiarowe + historia),
GDDKiA (mapy akustyczne dróg krajowych), Baza Azbestowa MR&T,
PSE (linie wysokiego napięcia), OSM (lotniska, oczyszczalnie, fermy, zakłady).
Hałas drogowy — wszystkie drogi w buforze 3 km
Estymacja LDWN (poziom uśredniony dzień-wieczór-noc) wyznaczona z klasy drogi, prędkości i odległości.
Norma residential: 65 dB · recreation: 55 dB. Czerwone wartości = przekroczenie 65 dB.
|
Działka A — top 7 dróg
| Klasa | Nazwa | Dystans | LDWN |
| Droga ekspresowa S1 |
Aleje świętego Jana Pawła II |
131 m |
66,8 dB |
| Ulica osiedlowa |
Zawodzie |
29 m |
47,4 dB |
| Droga powiatowa / gminna główna |
Górska |
142 m |
46,5 dB |
| Droga krajowa (DK) 52 |
Krakowska |
2580 m |
43,9 dB |
| Droga dojazdowa |
— |
34 m |
42,7 dB |
| Droga wojewódzka (DW) 52 |
Żywiecka |
1343 m |
41,7 dB |
| Droga lokalna |
— |
1011 m |
34,0 dB |
|
Działka B — top 7 dróg
| Klasa | Nazwa | Dystans | LDWN |
| Droga ekspresowa S1 |
Aleje świętego Jana Pawła II |
1223 m |
57,1 dB |
| Droga krajowa (DK) 52 |
Krakowska |
451 m |
51,5 dB |
| Droga powiatowa / gminna główna |
Polna |
107 m |
47,7 dB |
| Ulica osiedlowa |
Do Niwki |
43 m |
45,7 dB |
| Droga wojewódzka (DW) 52 |
Krakowska |
1314 m |
41,8 dB |
| Droga dojazdowa |
— |
119 m |
37,2 dB |
| Droga lokalna |
— |
608 m |
36,2 dB |
|
Lotniska i korytarze lotnicze (15 km bufor)
|
Działka A — 2 obiektów
lotnisko
„Bielsko-Biała-Aleksandrowice" (ICAO: EPBA) — 5689 m
pas startowy
— 5733 m
runway: grass 540 m
|
Działka B — 2 obiektów
lotnisko
„Bielsko-Biała-Aleksandrowice" (ICAO: EPBA) — 7491 m
pas startowy
— 7558 m
runway: grass 540 m
|
Jakość powietrza — porównanie z normami WHO 2021
Wskaźniki GIOŚ (interpolacja z najbliższych stacji)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Ocena ogólna jakości powietrza |
umiarkowana — 1 wskaźnik powyżej EU |
umiarkowana — 1 wskaźnik powyżej EU |
PM10 — pył zawieszony
norma EU 40, WHO 15 µg/m³ (rocznie) |
19,82 µg/m³
50% limitu EU · 132% limitu WHO |
20,13 µg/m³
50% limitu EU · 134% limitu WHO |
PM2.5 — pył drobny
norma EU 25, WHO 5 µg/m³ (rocznie) |
18,60 µg/m³
74% limitu EU · 372% limitu WHO |
18,16 µg/m³
73% limitu EU · 363% limitu WHO |
BaP — benzo(a)piren
kancerogenny, norma EU 1, WHO 0,12 ng/m³ |
1,79 ng/m³
179% limitu EU |
1,92 ng/m³
192% limitu EU |
NO₂ — dwutlenek azotu
norma EU 40, WHO 10 µg/m³ |
21,67 µg/m³
54% limitu EU · 217% limitu WHO |
19,71 µg/m³
49% limitu EU · 197% limitu WHO |
C₆H₆ — benzen
kancerogenny, norma EU 5 µg/m³ |
1,11 µg/m³
22% limitu EU · % limitu WHO |
1,13 µg/m³
23% limitu EU · % limitu WHO |
Najbliższa stacja GIOŚ (pomiary live + history)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Stacja |
Bielsko-Biała, ul. Partyzantów
Bielsko-Biała · 2403 m |
Bielsko-Biała, ul. Partyzantów
Bielsko-Biała · 4554 m |
PM2.5 — średnia roczna
live z najbliższej stacji |
23,6 µg/m³ (0) |
23,6 µg/m³ (0) |
PM2.5 — max roczna
peak day-mean |
191,2 µg/m³ |
191,2 µg/m³ |
Dni przekroczeń limitu dziennego WHO
limit 15 µg/m³ |
191 dni |
191 dni |
| Dni z pomiarem (% pokrycia roku) |
366 dni |
365 dni |
PM2.5 — średnia miesięczna ze stacji (history)
Sezonowość: zimą (XI-II) typowo 2-3× wyższe stężenia z palenia w piecach (smog).
Linia przerywana = limit dzienny WHO 15 µg/m³, granatowa = roczny WHO 5 µg/m³.
Baza Azbestowa MR&T — bufor 1 km
Państwowa baza wyrobów zawierających azbest (esip.bazaazbestowa.gov.pl). Stopień pilności określa
ustawowy harmonogram usunięcia (deadline 2032 dla całego kraju). Odległości mierzone do najbliższego punktu.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Wyroby azbestowe NA TEJ DZIAŁCE (po TERYT) |
brak |
brak |
Budynki z azbestem w buforze
warstwa „budynki_z_azbestem" |
42 obiektów |
28 obiektów |
| Najbliższy obiekt z azbestem |
50 m |
98 m |
Budynki już oczyszczone
warstwa „budynki_oczyszczone" (historyczna) |
3 |
2 |
Pilność usunięcia — per wyrób
warstwa „wyroby_dzialki" w 1 km; jeden budynek może mieć kilka wyrobów (dach, ściany, kominy), więc suma ≠ liczba budynków |
Pilne (1): 8 Do 1 r. (2): 17 Do 5 lat (3): 15 Unieszkodliwione (4): 55 |
Pilne (1): 9 Do 1 r. (2): 10 Do 5 lat (3): 3 Unieszkodliwione (4): 10 |
Pole elektromagnetyczne — linie wysokiego napięcia (PSE)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najbliższa linia HV |
0 m (110 kV) |
brak w buforze |
| Linie HV w buforze |
1 |
0 |
| Stacje / podstacje |
0 |
0 |
Źródła zapachów i emisji w okolicy
Najbliższe obiekty mogące generować uciążliwości zapachowe lub emisyjne (z OSM POI nuisance + amenities).
W zależności od kierunku wiatru zapachy mogą docierać z 2-3 km, hałas/spaliny z 200-500 m.
| | Działka A | Działka B |
|---|
| ✕ Wysypisko / sortownia odpadów |
brak w buforze |
1093 m |
| ▣ Kotłownia / zakład przemysłowy |
1901 m
„EnerSys" |
brak w buforze |
| ▣ Strefa przemysłowa (landuse:industrial) |
669 m |
747 m |
| ⛽ Stacja paliw |
1459 m
„Orlen" |
brak w buforze |
| ✠ Cmentarz |
938 m
„Cmentarz rzymskokatolicki" |
858 m
„Cmentarz rzymskokatolicki" |
Ograniczenia środowiskowe i ochronne
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Obie działki mają identyczne ograniczenia środowiskowe: otulina Parku Krajobrazowego Beskidu Małego (GDOŚ, sever. 2) oraz ONW Specyficzne-2, bez wpisów NID i bez lasu ochronnego. Dla kupującego ważniejsze jest to, że B w obrębie Lipnik może mieć nieco inną ekspozycję na rygory lokalne niż A w Straconce, ale z tych danych nie wynika przewaga jednej nad drugą; trzeba sprawdzić konkretny przebieg stref i warunki planu.
Sekcja zbiera 10 form ochrony przyrody (GDOŚ), 4 podzbiory rejestru zabytków (NID),
obszary z ograniczeniami naturalnymi (ARiMR ONW), tereny górnicze (CBDG MIDAS)
oraz kategorię ochronności lasu (BDL). Każde stwierdzone ograniczenie ma poziom rygoru (1-3) i
notatkę „co to oznacza w praktyce" — czego wymaga inwestor (decyzja, uzgodnienie, raport).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najsurowsze stwierdzone ograniczenie |
poziom 2 — istotne ograniczenia |
poziom 2 — istotne ograniczenia |
| Liczba ograniczeń dotyczących działki |
2 |
2 |
Formy ochrony przyrody (GDOŚ — 10 warstw)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Park Narodowy |
brak |
brak |
| Park Krajobrazowy |
TAK „Park Krajobrazowy Beskidu Małego - otulina" |
TAK „Park Krajobrazowy Beskidu Małego - otulina" |
| Rezerwat przyrody |
brak |
brak |
| Obszar chronionego krajobrazu |
brak |
brak |
| Natura 2000 OSO (ptaki) |
brak |
brak |
| Natura 2000 SOO (siedliska) |
brak |
brak |
| Pomnik przyrody |
brak |
brak |
| Zespół przyrodniczo-krajobrazowy |
brak |
brak |
| Użytek ekologiczny |
brak |
brak |
| Stanowisko dokumentacyjne |
brak |
brak |
Ochrona zabytków (NID — Narodowy Instytut Dziedzictwa)
| | Działka A | Działka B |
|---|
Zabytek nieruchomy w rejestrze
obowiązek uzgodnień WUOZ |
nie
|
nie
|
Stanowisko archeologiczne
wykopy pod nadzorem archeologa |
nie
|
nie
|
Pomnik Historii RP
decyzja Rady Ministrów + MKiDN |
nie |
nie |
| UNESCO World Heritage |
nie |
nie |
Pozostałe ograniczenia (las ochronny, teren górniczy, ONW)
| | Działka A | Działka B |
|---|
Las z kategorii ochronnej (BDL)
odlesienie pod budowę: praktycznie niemożliwe |
nie |
nie |
Obszar / teren górniczy (CBDG MIDAS)
decyzja środowiskowa + opinia OUG |
nie
|
nie
|
Złoże kopalin (CBDG MIDAS)
prawo geologiczne i górnicze — koncesja |
nie |
nie |
ONW — obszar z ograniczeniami naturalnymi (ARiMR)
istotne dla działek rolnych |
TAK — Specyficzne-2 |
TAK — Specyficzne-2 |
Strefa ochronna ujęcia wody (RZGW)
strefy bezpośrednie/pośrednie nie są w geoportalu otwartym |
do weryfikacji w lokalnym RZGW Wody Polskie |
do weryfikacji w lokalnym RZGW Wody Polskie |
Konsekwencje prawne — co inwestor musi załatwić
|
Działka A — 2 pozycji
Park Krajobrazowy
[GDOŚ · poziom 2]
Rygor planu ochrony parku — zwykle zakazy zabudowy mieszkaniowej w określonych strefach + parametry estetyczne (forma dachu, wysokość, materiały).
ONW: Specyficzne-2
[ARiMR · poziom 1]
Obszar z naturalnymi ograniczeniami dla rolnictwa — informacja istotna gdy działka rolna; przy odrolnieniu nie blokuje, ale opisuje warunki użytkowania.
|
Działka B — 2 pozycji
Park Krajobrazowy
[GDOŚ · poziom 2]
Rygor planu ochrony parku — zwykle zakazy zabudowy mieszkaniowej w określonych strefach + parametry estetyczne (forma dachu, wysokość, materiały).
ONW: Specyficzne-2
[ARiMR · poziom 1]
Obszar z naturalnymi ograniczeniami dla rolnictwa — informacja istotna gdy działka rolna; przy odrolnieniu nie blokuje, ale opisuje warunki użytkowania.
|
Drzewa wymagające zgody na wycinkę. Pomniki przyrody (jeśli wykryte) widnieją w tabeli wyżej (GDOŚ).
Pozostałe drzewa o obwodzie ≥50-100 cm (zależnie od gatunku) wymagają zgłoszenia/zezwolenia gminy
(Art. 83 ustawy o ochronie przyrody) — spis musi powstać z inwentaryzacji w terenie, dane
geoportalowe nie obejmują pojedynczych drzew na działkach prywatnych.
Infrastruktura społeczna i usługowa wokół
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Dla codziennej wygody wyraźnie lepsza jest działka A: przystanek 313 m, sklep 211 m, poczta 200 m, zdrowie 242 m i park Bulwary Straceńskie 827 m, a szkoła podstawowa jest 975 m od działki. Działka B ma autobus bliżej (222 m) i większy sklep 438 m, ale dalej do większości usług: poczta 2704 m, szkoła 1518 m, park 2949 m. Obie mają po 25 przystanków i 17 linii w otoczeniu.
Sekcja zbiera ~20 typów udogodnień (OSM): edukacja (szkoły, przedszkola, żłobki),
zdrowie, sklepy, gastronomia, finanse, kultura, sport i rekreacja, komunikacja zbiorowa
(autobusy, tramwaje, kolej). Pokazana jest walkability (atuty w zasięgu 5/10/15 min spaceru),
saldo otoczenia 500 m (atuty − wady) i rekomendacja profilu kupca.
Walkability (15-minute city) i saldo otoczenia
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Atuty w 5 min pieszo (≤400 m) |
11 POI |
0 POI |
| Atuty w 10 min pieszo (≤800 m) |
15 POI |
2 POI |
| Atuty w 15 min pieszo (≤1.2 km) |
27 POI |
7 POI |
| Saldo otoczenia 500 m (atuty − wady) |
+10
(11 atutów / 1 wad) |
+0
(1 atutów / 1 wad) |
| Najbliższy atut |
Poczta Polska — 200 m |
Żabka — 438 m |
| Najbliższa uciążliwość |
Aleje świętego Jana Pawła II — 131 m |
wysypisko śmieci — 1093 m |
Edukacja
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Szkoła podstawowa |
975 m „Szkoła Podstawowa nr 26" |
1 518 m „Szkoła Podstawowa nr 13 im. Władysława Jagiełły" |
| Szkoła ponadpodstawowa (liceum/technikum) |
brak danych |
brak danych |
| Przedszkole |
1 034 m „Przedszkole nr 36" |
1 188 m |
| Żłobek |
brak danych |
brak danych |
| Biblioteka |
1 115 m |
1 449 m |
Zdrowie
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Placówka ochrony zdrowia (lekarz/szpital/klinika) |
242 m |
1 479 m |
| Apteka |
1 153 m „Apteka Agaty" |
1 478 m „Apteka Familia W Lipniku" |
Sklepy, gastronomia, finanse
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Sklep / supermarket |
211 m „Żabka" |
438 m „Żabka" |
| Restauracja |
392 m |
1 265 m |
| Kawiarnia |
266 m |
756 m |
| Bank |
1 529 m |
brak danych |
| Poczta |
200 m |
2 704 m |
Sport, rekreacja, kultura
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Park / teren zielony |
827 m „Bulwary Straceńskie" |
2 949 m |
| Plac zabaw |
392 m |
1 292 m |
| Boisko sportowe |
314 m |
1 299 m |
| Centrum sportowe / basen / siłownia |
671 m |
2 216 m |
| Kino / teatr / dom kultury |
944 m |
1 172 m |
| Obiekt sakralny / kościół |
909 m |
1 182 m |
Komunikacja zbiorowa
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Najbliższy przystanek autobusowy |
313 m |
222 m |
| Najbliższy przystanek tramwajowy |
brak danych |
brak danych |
| Najbliższa stacja kolejowa (PKP / SKM) |
1 568 m „Bielsko-Biała Leszczyny" |
2 238 m „Krzemionki" |
| Liczba przystanków OSM w 1.5 km |
25 |
25 |
| Unikalne linie (z `ref` w OSM) |
17 |
17 |
Pełne zestawienie — najlepsze atuty w każdej z 6 kategorii (5 najbliższych, OSM)
|
Działka A
Sport i rekreacja
— 5 obiektów
plac zabaw — 392 m centrum sportowe — 671 m basen — 671 m Pływalnia AQUA — 818 m Bulwary Straceńskie — 827 m
Zdrowie
— 2 obiektów
placówka ochrony zdrowia — 242 m Apteka Agaty — 1153 m
Sklepy
— 5 obiektów
Żabka — 211 m Lewiatan — 215 m Wędliny u Dagmary — 373 m Piekarnia u Adama — 387 m Żabka — 908 m
Gastronomia
— 5 obiektów
Ciachomania — 266 m fast food — 330 m Karczma Harnas — 392 m Karczma w Straconce — 742 m Royal Beef — 762 m
Finanse i poczta
— 3 obiektów
Poczta Polska — 200 m Euronet — 210 m Millennium Bank — 1529 m
Kultura i edukacja
— 4 obiektów
Kaplica cmentarna — 909 m Szkoła Podstawowa nr 26 — 975 m Przedszkole nr 36 — 1034 m Książnica Beskidzka Filia Straconka — 1115 m
|
Działka B
Sport i rekreacja
— 5 obiektów
Amfiteatr w Lipniku — 1172 m Amfiteatr w Lipniku — 1172 m plac zabaw — 1292 m Dom Kultury w Lipniku — 1401 m Pływalnia AQUA — 2216 m
Zdrowie
— 2 obiektów
Apteka Familia W Lipniku — 1478 m placówka ochrony zdrowia — 1479 m
Sklepy
— 4 obiektów
Żabka — 438 m sklep ogólnospożywczy — 1372 m Lewiatan — 1395 m Społem — 1474 m
Gastronomia
— 2 obiektów
Kawiarenka Alpaki z Lipnika — 756 m Wróblówka — 1265 m
Finanse i poczta
— 1 obiektów
Poczta Polska — 2704 m
Kultura i edukacja
— 5 obiektów
Kościół pw. Narodzenia Najświętszej Maryi Panny — 1182 m przedszkole — 1188 m Kaplica ewangelicka — 1189 m Kościół pw. Najświętszej Rodziny w Kozach Małych — 1366 m Książnica Beskidzka Filia Lipnik — 1449 m
|
Dopasowanie do profilu kupca (`location_assessment`)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Osoba dojeżdżająca do pracy |
30/100 |
55/100 ⬤ rekomendowany |
| Emeryci / spokojne życie |
0/100 |
44/100 |
| Młoda para |
45/100 |
57/100 ⬤ rekomendowany |
| Rekreacyjna / weekendowa |
0/100 |
5/100 |
| Rodzina z dziećmi |
0/100 |
7/100 |
Podsumowanie — odległości do kluczowych udogodnień
Geometria działki względem zabudowy (linie zabudowy, „kostka")
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Działka A ma korzystniejszy potencjał zabudowy: przy założeniu strefy 180_MN,U dopuszcza dom wolnostojący do 9 m, intensywność 0,8 i 40% PBC, ale ma też mocniejsze ograniczenia niż B — tylko wolnostojąca forma i przekrój planu trzeba potwierdzić na rysunku. Działka B ma lepszą geometrię, szerszy front 37,8 m i prostszy kształt, lecz w MN planuje tylko 20% zabudowy, 0,6 intensywności i wymaga 10 m od drogi, 30 m od lasu oraz 10 m od cieku.
Sekcja zestawia parametry MPZP (linie zabudowy, PBC, maksymalna powierzchnia/intensywność zabudowy, wysokość, forma dachu)
z realnymi wymiarami działki i wylicza co fizycznie da się postawić — prostokąt dozwolonej zabudowy,
max powierzchnię zabudowy w m², PUM, kubaturę. Każdy parametr ma weryfikację spełniania wymogów
(✓ spełnia / ✗ nie spełnia). Sekcja kończy się sygnałami ostrzegawczymi (warunkami blokującymi).
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Werdykt MPZP — czy da się zabudować |
WARUNKOWO — wymaga spełnienia warunków |
WARUNKOWO — wymaga spełnienia warunków |
| Komentarz (z analizy MPZP) |
Z dostępnych danych nie da się ustalić, w której strefie planu leży ta działka; pełna ocena wymaga rysunku planu lub wypisu i wyrysu z urzędu. W tym planie parametry mocno różnią się między strefami: dla terenów budowlanych wysokość wynosi od 8 do 10 m, intensywność od 0,4 do 0,8, maksymalna powierzchnia zabudowy od 20% do 40%, a minimalna powierzchnia biologicznie czynna od 40% do 70%. Najbardziej typowo mieszkaniowe są strefy 180_MN,U oraz 180_MN,UT-1/2, gdzie dopuszczono zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyłącznie wolno stojącą; w 180_MN,U dopuszczono też usługi podstawowe, a w 180_MN,UT usługi turystyki i agroturystyki. Z kolei część terenów planu ma charakter niebudowlany albo bardzo ograniczony: 180_ZP,WS i 180_Z,WS wprost zakazują lokalizacji budynków, 180_KDS to pas drogowy, a 180_W,Z zakazuje nowych budynków. Plan nie podaje liczbowych odległości od granic działki ani od drogi w tekście uchwały; obowiązują nieprzekraczalne linie zabudowy z rysunku planu, więc ich przebieg trzeba koniecznie sprawdzić na mapie planu. Dla zabudowy mieszkaniowej i usługowej obowiązuje też reżim formy architektonicznej: dachy zasadniczo dwu- lub wielospadowe 30°-45°, pastelowe elewacje, dach w kolorze ceglastym, ciemnobrązowym lub grafitowym oraz zakaz plastikowych okładzin i blachy falistej lub trapezowej. Realnie więc działka może mieć dobry potencjał pod dom wolnostojący albo usługi nieuciążliwe tylko wtedy, gdy faktycznie leży w jednej ze stref mieszkaniowo-usługowych; bez potwierdzenia symbolu z rysunku planu nie wolno tego traktować jako pewnika. |
Z dostępnych danych nie udało się ustalić, w której strefie planu leży ta konkretna działka; pełna ocena wymaga rysunku planu lub wypisu i wyrysu z urzędu. Sam plan obejmuje głównie tereny MN, U, Z,U oraz tereny zieleni i komunikacji, a parametry zabudowy różnią się między strefami. W strefie mieszkaniowej MN plan dopuszcza dom jednorodzinny wolnostojący lub bliźniaczy, z wysokością do 10 m, intensywnością do 0,6, powierzchnią zabudowy do 20% i minimum 40% powierzchni biologicznie czynnej; podobne wskaźniki ma strefa U, gdzie dopuszczono także mieszkalnictwo. W strefie Z,U zabudowa jest silniej ograniczona przez sąsiedztwo cmentarza: w pasie 50 m od ogrodzenia cmentarza obowiązuje zakaz funkcji mieszkaniowej oraz sprzedaży i produkcji żywności, a handel powyżej 300 m² jest wykluczony. W strefie ZE plan wprost zakazuje nowej zabudowy i obiektów kubaturowych, więc jeśli działka wchodzi w tę strefę, zabudowa będzie niedopuszczalna. Wg tekstu uchwały dla nowych budynków przewidziano linie zabudowy co najmniej 6 m od krawędzi jezdni ulic dojazdowych i 10 m od krawędzi jezdni ulic lokalnych, ale dokładny przebieg tych linii trzeba sprawdzić na rysunku planu. Dodatkowo dla terenów MN i U obowiązuje odsunięcie 10 m od obrzeży cieków, 15 m od górnych krawędzi skarp potoków oraz 30 m od zwartych zadrzewień leśnych i śródpolnych. Realistycznie: działka może mieć potencjał pod dom jednorodzinny albo nieuciążliwe usługi, ale ostateczny werdykt zależy od ustalenia właściwej strefy na rysunku planu. |
Parametry MPZP — spełnianie wymogów
Działka A: wartości dla strefy 180_MN,U (najmniej restrykcyjna mieszkaniowa — wymaga weryfikacji rysunku planu)
Działka B: wartości dla strefy MN (najmniej restrykcyjna mieszkaniowa — wymaga weryfikacji rysunku planu)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Min. powierzchnia działki budowlanej |
2 726 m² (próg 1 000 m² dotyczy nowo wydzielanych działek) |
3 051 m² (próg 800 m² dotyczy nowo wydzielanych działek) |
| Min. szerokość frontu działki |
69,3 m (próg 1,0 m dotyczy nowo wydzielanych działek) |
37,8 m (brak wymogu MPZP) |
| Linia zabudowy od drogi |
— |
10 m (MPZP) |
| Odległość od granicy działki sąsiedniej |
4 m |
4 m |
| Odległość od granicy lasu |
— |
30 m (MPZP) |
| Odległość od cieku/wody |
— |
10 m (MPZP) |
| Min. powierzchnia biologicznie czynna (PBC) |
40% (MPZP) |
40% (MPZP) |
| Max powierzchnia zabudowy (% działki) |
40% (MPZP) |
20% (MPZP) |
| Max intensywność zabudowy (PUM/area ratio) |
0.8 (MPZP) |
0.6 (MPZP) |
Max powierzchnia użytkowa (PUM)
area × max intensywność |
2 181 m² (MPZP) |
1 831 m² (MPZP) |
| Max wysokość budynku |
9 m (MPZP) |
10 m (MPZP) |
| Max liczba kondygnacji nadziemnych |
— |
2 (MPZP) |
| Forma i kąt dachu |
dachy dwuspadowe lub wielospadowe o jednakowym kącie nachylenia połaci dachowych, kąt 30°-45° (MPZP) |
dachy kalenicowe dwuspadowe lub wielospadowe, kąt 30°-45° (MPZP) |
Zgodność z otoczeniem (droga, ukształtowanie terenu, las ochronny)
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Dostęp do drogi publicznej |
działka przylega do drogi (Zawodzie) |
działka przylega do drogi (Do Niwki) — wymóg z MPZP ≥ 10 m |
Slope max wewnątrz działki
>8° → kat. geotechniczna 2-3, ścianki oporowe |
2,3° |
3,8° |
| Las ochronny (BDL) — odlesienie pod budowę |
nie dotyczy |
nie dotyczy |
| Istniejąca zabudowa na działce (do rozbiórki?) |
1 bud. (128 m²) — koszt rozbiórki ~150-300 zł/m² |
brak — wolny teren |
Scenariusze zabudowy — werdykt MPZP
|
Działka A — 5 scenariuszy
scenariusz
[warunkowo]
Możliwy tylko w strefach 180_MN,U oraz 180_MN,UT-1/2, gdzie § 10 pkt 2 lit. a i § 11 pkt 2 lit. a dopuszczają zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyłącznie wolno stojącą. Wg tekstu uchwały wysokość to odpowiednio do 9 m lub 8 m, ale przebieg linii zabudowy trzeba sprawdzić na rysunku planu.
scenariusz
[warunkowo]
Możliwy w strefach 180_MN,U oraz 180_MN,UT-1/2; w 180_MN,U dopuszczono budynki garażowe i gospodarcze (§ 10 pkt 1 lit. f), a w 180_MN,UT również (§ 11 pkt 1 lit. f). W strefach 180_MN,UT maksymalna powierzchnia każdego budynku garażowego i gospodarczego wynosi 50 m2 (§ 11 pkt 2 lit. e).
scenariusz
[warunkowo]
W 180_MN,U plan dopuszcza zabudowę usług podstawowych (§ 10 pkt 1 lit. d), w 180_MN,UT dopuszcza usługi turystyki, agroturystyki i gastronomii (§ 11 pkt 1 lit. c-d), a w 180_ZI,U dopuszcza usługi gastronomii (§ 12 pkt 1 lit. b i § 13 pkt 1 lit. b). Jednocześnie § 5 pkt 1 zakazuje usług uciążliwych, a dokładna strefa tej działki wymaga potwierdzenia na rysunku planu.
scenariusz
[nie]
Brak podstaw w planie: w strefach mieszkaniowych tego planu § 10 pkt 2 lit. a i § 11 pkt 2 lit. a dopuszczają zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyłącznie wolno stojącą. To wyklucza bliźniak.
scenariusz
[nie]
Brak podstaw w planie: uchwała przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie wyznacza terenów MW ani nie dopuszcza przeznaczenia wielorodzinnego w kartach terenów § 10-19.
|
Działka B — 5 scenariuszy
scenariusz
[warunkowo]
Jeśli działka leży w strefie MN, plan dopuszcza zabudowę jednorodzinną z wysokością do 10 m, intensywnością do 0,6 i powierzchnią zabudowy do 20%. Dla nowo wydzielanej działki po podziale § 27 ust. 4 wymaga 800 m². Wg tekstu uchwały trzeba też sprawdzić na rysunku planu linie zabudowy od dróg oraz ewentualne odsunięcia od cieków i skarp.
scenariusz
[warunkowo]
W strefie MN garaż wolnostojący jest dopuszczony, a wysokość garażu lub budynku gospodarczego ograniczono do 1 kondygnacji lub 5 m. Sam dom z garażem jest więc co do zasady możliwy w MN, ale bez ustalenia strefy działki nie można wykluczyć terenów ZE, ZC albo drogowych, gdzie taka inwestycja byłaby niemożliwa.
scenariusz
[warunkowo]
§ 8 pkt 5 dopuszcza w terenach MN zabudowę bliźniaczą, a § 27 ust. 4 wymaga dla nowo wydzielanej działki po podziale minimum 600 m². Bez ustalenia strefy działki nie da się jednak potwierdzić, czy parcela leży właśnie w MN; w strefach zieleni i komunikacji taki wariant odpada.
scenariusz
[warunkowo]
Plan przewiduje usługi nieuciążliwe jako funkcję podstawową w U oraz dopuszczalną w MN; w Z,U dopuszcza także część usług, ale z ograniczeniami strefy cmentarza i zakazem handlu spożywczego w pasie 50 m od ogrodzenia cmentarza. Ostateczna ocena dla tej działki wymaga sprawdzenia strefy na rysunku planu.
scenariusz
[nie]
Brak podstaw w planie: uchwała nie wyznacza terenów MW ani nie przewiduje przeznaczenia wielorodzinnego. Plan operuje terenami MN, U, Z,U, ZE oraz komunikacją i cmentarzem, więc zabudowa wielorodzinna nie została dopuszczona.
|
Zakazy i obawy z MPZP
|
Działka A
Zakazy (8):
§ 5 pkt 1 lit. a — zakaz lokalizacji usług uciążliwych, w szczególności usług transportowych, warsztatów samochodowych, stacji paliw, składów i magazynów, punktów skupu złomu oraz części usług rzemieślniczych.
§ 5 pkt 1 lit. b — zakaz lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m2.
§ 5 pkt 4 lit. c — zakaz stosowania okładzin ściennych z tworzyw sztucznych oraz blachy falistej i trapezowej.
§ 5 pkt 5 lit. a — zakaz instalowania tablic reklamowych i urządzeń reklamowych z wyjątkiem szyldów.
§ 14 pkt 1 lit. d-e — w terenach 180_ZP,WS-1 i 180_ZP,WS-2 zakaz grodzenia terenów oraz zakaz lokalizacji budynków.
§ 15 pkt 1 lit. c — w terenie 180_W,Z zakaz lokalizacji nowych budynków.
Obawy (5):
Strefy działki nie ustalono z dostępnych danych — pełna ocena wymaga rysunku planu i wypisu z urzędu; wg tekstu uchwały parametry różnią się między strefami od terenów mieszkaniowych do stref z całkowitym zakazem budynków.
Tekst uchwały odsyła do nieprzekraczalnych linii zabudowy na rysunku planu (§ 4 ust. 2 pkt 1); bez rysunku nie da się policzyć realnego pola pod budynek.
Minimalna powierzchnia 1000 m² lub 3000 m² dotyczy nowo wydzielanych działek, nie musi blokować zabudowy istniejącej działki; przy ewentualnym podziale działki te progi stają się jednak istotne.
W strefach 180_MN,UT występują progi warstwowe dla nowych działek: zasadniczo 1000 m², a dla usług agroturystyki 3000 m², co może istotnie ograniczyć warianty podziału.
Plan narzuca dość sztywną formę architektoniczną: zasadniczo dach dwu- lub wielospadowy 30°-45°, pastelowe ściany i dach w kolorze ceglastym, ciemnobrązowym lub grafitowym; tańsze rozwiązania typu blacha trapezowa na elewacji są zakazane.
|
Działka B
Zakazy (7):
§ 8 pkt 6 — w terenach MN „Zakaz lokalizacji zabudowy szeregowej i grupowej”.
§ 10 pkt 3 — w terenach Z,U „zakaz lokalizacji funkcji mieszkaniowej, sprzedaży i produkcji żywności w strefie ochrony sanitarnej 50 m od ogrodzenia cmentarza”.
§ 10 pkt 8 lit. g — w terenach Z,U „zakaz lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 300,0m2”.
§ 13 pkt 4 lit. e, f, i, j — w terenach ZE „zakaz nowej zabudowy”, „zakaz lokalizacji obiektów tymczasowych”, „zakaz wznoszenia obiektów kubaturowych” oraz „zakaz regulacji koryta potoku oraz umacniania jego brzegów przez zabudowę techniczną”.
§ 19 ust. 6 lit. b-c — dla terenów MN i U zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (z wyjątkami wskazanymi w uchwale) oraz zakładów stwarzających zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.
§ 19 ust. 6 lit. g — dla terenów MN i U zakaz montażu urządzeń reklamowych wielkoformatowych, wolnostojących typu billboard.
Obawy (7):
Strefy planu dla działki nie udało się ustalić z dostępnych danych — wartości różnią się zależnie od strefy; pełna ocena wymaga rysunku planu i wypisu z urzędu.
Wg tekstu uchwały linie zabudowy dla nowych budynków wynoszą co najmniej 6 m od krawędzi jezdni ulic dojazdowych i 10 m od krawędzi jezdni ulic lokalnych; dokładny przebieg linii sprawdź na rysunku planu.
Dla terenów MN i U tekst planu nakazuje zachować minimum 15 m od górnych krawędzi skarp potoków oraz 10 m od obrzeży cieków; przy działkach w pobliżu wody może to mocno zawęzić pas budowlany.
Dla terenów MN i U trzeba zachować 30 m od zwartych zadrzewień leśnych i śródpolnych; wg tekstu uchwały to dodatkowe ograniczenie projektowe niezależne od zwykłych odległości od granic.
Dla nowo wydzielanej działki po podziale w strefie MN minimalna powierzchnia wynosi 800 m² dla zabudowy wolnostojącej i 600 m² dla bliźniaczej; dla istniejącej działki nie należy traktować tego jako automatycznego zakazu zabudowy.
W strefie Z,U funkcja mieszkaniowa jest zakazana w pasie 50 m od ogrodzenia cmentarza, a poza tym dopuszczona tylko w części jednostki Z,U-04; bez rysunku planu nie da się ocenić, czy ten reżim dotyczy działki.
|
Sygnały ostrzegawcze — warunki blokujące lub utrudniające zabudowę
|
Działka A — 0 flag
✓ brak red flagów
|
Działka B — 1 flag
⚑ Wymóg odsunięcia budynku od lasu 30 m — gdy las realnie bliżej, ten pas wypada z powierzchni możliwej do zabudowy.
|
Skąd te liczby — jawność danych
Parametry MPZP w tej sekcji są wyciągane bezpośrednio z PDF uchwały
— nie ma rządowego API dostarczającego je w formie ustrukturyzowanej. Każdy parametr
walidujemy dwiema warstwami:
(1) czy wartość mieści się w typowym zakresie dla parametru,
(2) czy ta sama wartość pojawia się dosłownie w cytatach lub w tekście uchwały.
Niespełniające warunków oznaczamy badge ⚠. Dla wiążących decyzji budowlanych
konieczny jest wypis i wyrys z MPZP z urzędu gminy.
|
Działka A
Uchwała: XII/256/2019 z 2019-12-01 Cytaty z uchwały (6):
§ 1 — plan obejmuje „obszar położony w rejonie drogi S1, ulicy Górskiej oraz ulicy Zawodzie w obrębie Straconka”.
§ 5 pkt 1 lit. a-b — dla obszaru planu: „zakaz lokalizacji usług uciążliwych (...)” oraz „zakaz lokalizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m2”.
§ 5 pkt 3 lit. a-d — klasy akustyczne: „MN,U – jak dla terenów mieszkaniowo-usługowych”, „MN,UT – jak dla terenów mieszkaniowo-usługowych”, „ZP,WS – jak dla terenów rekreacyjno-wypoczynkowych”, „ZI,U – jak dla terenów rekreacyjno-wypoczynkowych”.
§ 5 pkt 4 lit. a-d — dla obszaru planu: „nakaz stosowania kolorystyki ścian zewnętrznych w odcieniach pastelowych”, „nakaz stosowania kolorystyki dachu w odcieniach koloru ceglastego, ciemnego brązu lub grafitu”, „zakaz stosowania okładzin ściennych z tworzyw sztucznych oraz blachy falistej i trapezowej”.
§ 5 pkt 5 lit. a, i — dla obszaru planu: „zakaz instalowania tablic reklamowych i urządzeń reklamowych z wyjątkiem szyldów”, „maksymalna powierzchnia pojedynczego szyldu – 0,5 m2”.
§ 7 pkt 1-2 — dla obszaru planu: „minimalną powierzchnię działek – 1 m2”, „minimalną szerokość frontów działek – 1 m”.
|
Działka B
Uchwała: LXIII/2074/2006 z 2006-12-17 Cytaty z uchwały (6):
Uchwała Nr LXIII/2074/2006 — „w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie mieszkalnictwa obejmującego teren położony w Lipniku na północ od ulicy Polnej do potoku Niwka”.
§ 1 — plan obejmuje „teren położony w gminie katastralnej Lipnik pomiędzy ulicą Polną i potokiem Niwka”.
§ 7 ust. 1 — symbole przeznaczeń: „MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; U tereny zabudowy usługami nieuciążliwymi, Z,U tereny zieleni w strefie cmentarza i usług..., ZE tereny zieleni o funkcji ekologicznej...”
§ 8 — strefa MN: „Przeznaczenie terenu: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej”; „Dopuszczenie lokalizacji usług nieuciążliwych”; „Dopuszczenie lokalizacji garaży wolnostojących”; „Dopuszczenie zabudowy bliźniaczej”; „Zakaz lokalizacji zabudowy szeregowej i grupowej”.
§ 8 pkt 8 lit. d — strefa MN: „wysokość nowych budynków mieszkalnych - 2 kondygnacje nadziemne z użytkowymi poddaszami lub łącznie 10,0 m od najniższego narożnika do kalenicy”.
§ 8 pkt 8 lit. e — strefa MN: „wysokość budynków gospodarczych, garaży – 1 kondygnacja lub łącznie 5,0 m”.
|
Koszty utrzymania
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
Działka A ma przewagę kosztową: brak szacunku odrolnienia przy gruncie B i wyższa wartość 754 802 zł mogą oznaczać mniej niepewności formalnej, choć sama cena wejścia jest dużo wyższa. Działka B jest tańsza (244 080 zł), ale jako RIVa niesie istotny koszt odrolnienia: ok. 44 461 zł jednorazowo i 4 446 zł rocznie. Kupujący powinien sprawdzić, czy niższa cena B faktycznie rekompensuje ten wydatek.
Sekcja zestawia koszty jednorazowe (media, odrolnienie, niwelacja, geotech) z
kosztami prawnymi i podatkowymi (podatek od nieruchomości, opłaty adiacencka i planistyczna).
Stawki gminne uchwala rada gminy w przedziale [0, max ustawowy] — pokazujemy górną granicę
wg komunikatu Ministerstwa Finansów 2026; faktyczna kwota zwykle niższa.
Koszty jednorazowe — przed zamieszkaniem
| | Działka A | Działka B |
|---|
Podłączenie mediów (woda + kanalizacja + gaz + prąd + światłowód)
z sec-6 — opłata przyłączeniowa + rurociąg per metr |
8 000 zł |
8 000 zł |
Odrolnienie / odlesienie
jednorazowa opłata wg klasy gleby (IUNG) + kontekst MPZP |
— |
44 461 zł (max ustawowy)
organ: Starosta (klasa IV-VI)
Max wg ustawy. MPZP dopuszcza zmianę przeznaczenia — opłata pobierana po decyzji o odrolnieniu (Art. 12). |
Niwelacja terenu
slope-based, szacunek wykonawców |
nie wymaga niwelacji |
nie wymaga niwelacji |
Ekspertyza geotechniczna
3-4 odwierty + opinia |
nie wymagana standardowo |
nie wymagana standardowo |
| Suma jednorazowych (orientacyjnie) |
8 000 zł |
52 461 zł |
| Różnica jednorazowa (A − B) |
tańsza działka A o 44 461 zł |
Koszty prawne i podatkowe
| | Działka A | Działka B |
|---|
Roczny podatek od nieruchomości (max 2026)
budowlany: 1,30 zł/m² × powierzchnia |
3 544 zł / rok (max ustawowy) |
2 288 zł / rok (max ustawowy) |
Opłata adiacencka (po podziale lub uzbrojeniu)
do 50% wzrostu wartości — uchwała gminy Bielsko-Biała / Bielsko-Biała |
0 – 113 220 zł (szacunkowa górna granica) |
0 – 36 612 zł (szacunkowa górna granica) |
Opłata planistyczna (renta planistyczna)
do 30% wzrostu wartości przy odpłatnym zbyciu w ciągu 5 lat |
nie dotyczy — MPZP 7 lat (≥ 5)
|
nie dotyczy — MPZP 20 lat (≥ 5)
|
| Opłata za użytkowanie wieczyste |
dotyczy tylko gruntów Skarbu Państwa / JST — sprawdź w księdze wieczystej (dział II) |
dotyczy tylko gruntów Skarbu Państwa / JST — sprawdź w księdze wieczystej (dział II) |
⚠ Kwoty oparte na maksymalnych stawkach ustawowych 2026 (Komunikat MF) i szacunkach wykonawców.
Konkretne stawki gminne (podatek, adiacencka, śmieci) uchwala rada gminy — sprawdź BIP gminy
„Bielsko-Biała" oraz „Bielsko-Biała".
Potencjał inwestycyjny
Werdykt dla tej sekcji
ℹ Informacja
A jest droższa i ma mocniejszy profil cenowy: szacunek 276,9 zł/m² i 754,8 tys. zł przy 2726 m², ale rynek pokazuje spadek mediany z 249,6 do 110 zł/m² w 2025 r., więc trzeba uważać na zmienność. B jest tańsza łącznie (244,1 tys. zł; 80 zł/m²), ma słabszą bazę porównawczą i niższą intensywność MPZP 0,6, lecz może być atrakcyjna przy niższym budżecie. W obu przypadkach trzeba potwierdzić strefę na rysunku planu.
Sekcja zestawia wycenę rynkową z KICN GUGiK (ceny transakcyjne w okolicy),
płynność rynku, możliwość podziału, max PUM
z MPZP oraz szacunkowy ROI dla scenariusza budowy domu jednorodzinnego.
Liczby orientacyjne — finalna wycena wymaga rzeczoznawcy majątkowego.
Wycena rynkowa (KICN GUGiK)
| | Działka A | Działka B |
|---|
Mediana cen w okolicy
18/6 transakcji w próbce |
277 zł/m²
total: — |
80 zł/m²
total: — |
Estymata dla tej działki
mediana × score multiplier |
277 zł/m²
total: 754 802 zł |
80 zł/m²
total: 244 080 zł |
Przedział ufności
low – high estymaty |
688 206 zł – 1 200 149 zł |
244 080 zł – 584 694 zł |
Kwartyle p25 / p75
centralne 50% transakcji |
252 zł/m² – 440 zł/m² |
80 zł/m² – 192 zł/m² |
Score wyceny (0-100)
multiplier specyfiki działki vs średnia |
50/100 |
50/100 |
| Strategia okna wyceny |
tiered_1_2_3y (3 lat wstecz) |
tiered_1_2_3y (3 lat wstecz) |
Płynność rynku i trend
| | Działka A | Działka B |
|---|
Płynność rynku w okolicy
próg: ≥10/2lata = płynny, 3-9 = umiarkowany, <3 = niski |
— |
— |
| Trend cen rok do roku |
— |
— |
Historia mediany cen per rok
|
Działka A — okolica
| Rok | Mediana zł/m² | Próbka |
|---|
| 2026 | 154 | 4 |
| 2025 | 110 | 17 |
| 2024 | 208 | 16 |
| 2023 | 250 | 8 |
|
Działka B — okolica
| Rok | Mediana zł/m² | Próbka |
|---|
| 2026 | 836 | 2 |
| 2025 | 40 | 4 |
| 2024 | 110 | 8 |
| 2023 | 152 | 4 |
|
Najnowsze transakcje w okolicy (top 5)
|
Działka A — okolica
| Data | Pow. | zł/m² | Total |
|---|
| 2026-04-27 |
1 122 m² |
606 |
680 000 zł |
| 2026-02-19 |
1 340 m² |
49 |
66 000 zł |
| 2026-02-17 |
391 m² |
15 |
6 000 zł |
| 2026-01-29 |
2 520 m² |
258 |
650 000 zł |
| 2025-12-22 |
1 867 m² |
268 |
500 000 zł |
|
Działka B — okolica
| Data | Pow. | zł/m² | Total |
|---|
| 2026-04-13 |
818 m² |
1 446 |
1 183 000 zł |
| 2026-01-09 |
1 201 m² |
225 |
270 000 zł |
| 2025-10-02 |
1 544 m² |
1 |
1 000 zł |
| 2025-08-28 |
806 m² |
0 |
100 zł |
| 2025-03-13 |
6 604 m² |
80 |
529 700 zł |
|
Możliwość podziału na mniejsze działki
| | Działka A | Działka B |
|---|
Maksymalna liczba działek po podziale
area / min_parcel_area_sqm z MPZP |
~2 działek |
~3 działek |
Szacunkowy wzrost wartości po podziale
heurystyka ~12% premium per dodatkowa działka |
+45 288 zł |
+19 526 zł |
| Notatka |
— |
— |
Potencjał zabudowy (max PUM)
| | Działka A | Działka B |
|---|
Maksymalna powierzchnia użytkowa (PUM)
area × max_intensity z MPZP |
2 181 m² |
1 831 m² |
ROI scenariusza „dom jednorodzinny"
| | Działka A | Działka B |
|---|
| Koszt działki (estymata) |
754 802 zł |
244 080 zł |
Koszt budowy
PUM × ~5 500 zł/m² |
11 994 400 zł |
10 068 300 zł |
| Koszt mediów (z sec-16) |
8 000 zł |
8 000 zł |
| Suma inwestycji |
12 757 202 zł |
10 320 380 zł |
| Wartość rynkowa po wybudowaniu |
15 265 600 zł |
12 814 200 zł |
| Marża projektu |
+2 508 398 zł
(+19,7%)
|
+2 493 820 zł
(+24,2%)
|
⚠ Stawki budowy (5 500 zł/m²) i wartość PUM (7 000 zł/m²) to średnie rynkowe 2026 dla budownictwa wolnostojącego.
Faktyczne kwoty zależą od lokalizacji, materiałów i standardu wykończenia. Liczby orientacyjne — finalna wycena projektu wymaga rzeczoznawcy.
Planowane inwestycje publiczne (drogi, kanalizacja)
Plany inwestycyjne gminy (WPI), GDDKiA i PKP PLK nie są dostępne w formie ustrukturyzowanej —
sprawdź BIP gminy „Bielsko-Biała" oraz „Bielsko-Biała"
+ gddkia.gov.pl/plany.
Słowniczek pojęć — co znaczą trudne terminy w tym raporcie
Definicje uproszczone, z perspektywy kupującego. W razie wątpliwości pełne definicje
w przepisach: Prawo budowlane (Dz.U. 2024 poz. 725), Warunki Techniczne (rozp. MIiR 2022 poz. 1225),
ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Geometria i wymiary działki
| Pojęcie | Co znaczy |
|---|
| Powierzchnia zabudowy (footprint) |
Rzut poziomy budynku na grunt — z balkonami zewnętrznymi i okapami, BEZ schodów, podjazdów, tarasów na gruncie. To ten obszar ogranicza MPZP przez „max coverage %". |
| Powierzchnia użytkowa (PUM) |
Suma powierzchni wszystkich kondygnacji liczona po obrysie zewnętrznym. Ona ogranicza ile mieszkań/domów można sprzedać. PUM = footprint × ~liczba pięter. |
| Intensywność zabudowy |
Stosunek PUM do powierzchni działki. Np. 0,6 = na 1000 m² działki możesz mieć 600 m² PUM (parter + piętro = ~150% footprintu). |
| Prostokąt dozwolonej zabudowy |
Prostokątny obszar wewnątrz działki, który zostaje po odjęciu linii zabudowy od wszystkich boków. Maksymalne miejsce, w którym mogą znaleźć się ściany budynku. |
| Linia zabudowy |
Min. odległość ściany budynku od granicy (drogi, sąsiada, lasu). WT § 12: 4 m gdy ściana ma okno, 3 m bez okien, 1,5 m gdy dłuższa do drogi. MPZP może wprowadzać restrykcyjniejsze. |
| Kondygnacja nadziemna |
Piętro powyżej poziomu terenu (parter = 1, piętro = 2). Poddasze użytkowe liczy się jako kondygnacja jeśli ma min. 1,9 m wysokości w świetle. |
| Wskaźnik kolistości / prostokątności |
Mierzą jak bardzo kształt działki odbiega od koła/prostokąta. Im niższy, tym bardziej wydłużona/wcięta — wymaga indywidualnego projektu (+30–50% kosztu). |
| Front działki |
Bok działki przylegający do drogi publicznej. MPZP zwykle wymaga min. szerokości frontu (np. 18 m dla domu wolnostojącego), poniżej — działka nie-budowlana. |
MPZP, plan, decyzja WZ
| Pojęcie | Co znaczy |
|---|
| MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania) |
Uchwała rady gminy, która precyzyjnie określa co i jak można zbudować na każdej działce. Ma rangę prawa miejscowego — nadrzędna nad WZ. |
| Decyzja WZ (warunki zabudowy) |
Zastępuje MPZP gdy plan miejscowy nie obejmuje działki. Gmina wytycza wymiary „kostki" na bazie zasady dobrego sąsiedztwa (średnia z najbliższej zabudowy). |
| Strefa MN / MW / U / PU / ZP / ZL |
Symbole z MPZP: MN = mieszkalna jednorodzinna, MW = wielorodzinna, U = usługi, PU = produkcja-usługi, ZP = zieleń urządzona, ZL = lasy. Określają DOPUSZCZALNĄ funkcję. |
| PBC (powierzchnia biologicznie czynna) |
% gruntu z roślinnością, który MUSI pozostać niezabudowany. Trawniki, drzewa, krzewy — TAK. Kostka brukowa, podjazd, dachy — NIE. |
| RWDZ |
Rejestr Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (GUNB). Publiczny od ~2020. Pokazuje pozwolenia na budowę z 3 lat wstecz w buforze 200 m. Brak match dla istniejącego budynku ≠ samowola. |
| Studium / Plan Ogólny Gminy (POG) |
Dokument kierunkowy gminy — wskazuje gdzie mają powstawać MPZP. Sam w sobie nie jest podstawą do pozwoleń, ale „blokuje" sprzeczne plany. POG zastępuje studium od 2026. |
| Klasy bonitacyjne (R-IIIa, Ł-IV…) |
I-II = grunty orne najlepsze, chronione, trudne do odrolnienia. III = dobre, zgoda wojewody. IV = średnie. V-VI = słabe, łatwo pod budowę. |
Środowisko i ochrona
| Pojęcie | Co znaczy |
|---|
| Q1% / Q10% (powódź) |
Prawdopodobieństwo powodzi: Q1% = woda 100-letnia (1% rocznie, „wielka woda"), Q10% = 10-letnia. ISOK Wody Polskie. W zasięgu Q1% bardzo trudno uzyskać kredyt i ubezpieczenie. |
| Natura 2000 (OSO / SOO) |
Europejska sieć obszarów chronionych. OSO = ptasi (Dyrektywa Ptasia), SOO = siedliskowy (Dyrektywa Siedliskowa). Inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko. |
| Park krajobrazowy / rezerwat |
Park = ograniczenia umiarkowane (forma dachu, materiały). Rezerwat = najwyższy reżim, każda zmiana wymaga decyzji Ministra Klimatu i Środowiska. |
| Las ochronny / wydzielenie BDL |
Las pełniący funkcję wodochronną, glebochronną, uzdrowiskową. Odlesienie pod budowę praktycznie niemożliwe. BDL = Bank Danych o Lasach (Lasy Państwowe). |
| JCWP / JCWPd |
Jednolite Części Wód: powierzchniowych (JCWP — rzeki, jeziora) lub podziemnych (JCWPd — wody gruntowe). Status „zły" lub „ryzyko nieosiągnięcia celu" = konieczne wzmożone wymogi środowiskowe przy budowie. |
| Strefa ochronna ujęcia wody |
Pas wokół ujęć wody pitnej, gdzie zakazana jest zabudowa, składowiska, fermy, niektóre uprawy. Kontrolowana przez Wody Polskie. |
| SOPO (osuwiska) |
System Osłony Przeciwosuwiskowej PIG-PIB. Strefa „aktywne osuwisko" = praktycznie zakaz zabudowy. „Nieaktywne" = możliwa, ale wymagana kategoria geotechniczna 2-3 (droższe fundamenty). |
| CBDG (geologia) |
Centralna Baza Danych Geologicznych PIG-PIB. Pokazuje typ gruntu (piaski, gliny, torfy), tereny górnicze, złoża kopalin. Torf / grunty organiczne = +20-40% kosztu fundamentów. |
| Kategoria geotechniczna |
Ocena trudności posadowienia: 1 (proste warunki, dom typowy), 2 (slope > 8°, woda gruntowa), 3 (osuwisko, torf, grunty antropogeniczne — wymaga ekspertyzy ~10 tys. zł). |
| ONW (obszar o niekorzystnych warunkach) |
Obszar uznawany za rolniczo niekorzystny (góry, niziny zalewowe). Daje dopłaty rolnikom, ale nie ogranicza zabudowy. |
| CLC (Corine Land Cover) |
Europejska mapa pokrycia terenu (44 klasy). Pokazuje aktualny stan: las, grunty orne, zabudowa miejska, woda. Aktualizowane co 6 lat (ostatnie CLC 2018). |
Hałas, powietrze, promieniowanie
| Pojęcie | Co znaczy |
|---|
| LDWN |
Long-term Day-Evening-Night — uśredniony poziom hałasu w skali doby (z karą +5 dB za wieczór i +10 dB za noc). Norma mieszkaniowa: 65 dB. Powyżej = trudniej sprzedać i mieszkać. |
| LN |
Long-term Night — hałas nocny (22:00–6:00). Norma: 56 dB. Bezpośrednio wpływa na jakość snu i zdrowie. |
| SMH GDDKiA |
Strategiczna Mapa Hałasu wykonana co 5 lat (ostatnia 2022) dla dróg krajowych. Wskazuje „tereny zagrożone" (przekroczenia) i „wymagające ochrony akustycznej" (ekrany). |
| PM10 / PM2.5 |
Pył zawieszony o średnicy <10 µm / <2,5 µm. Norma EU dla PM2.5: 25 µg/m³ rocznie, WHO 5. Powyżej WHO = zwiększone ryzyko chorób układu oddechowego i krążenia. |
| BaP (benzo(a)piren) |
Kancerogenny węglowodór z palenisk węglowych i drzewnych. Norma EU: 1 ng/m³, WHO: 0,12 ng/m³. W Polsce poł. zimą często przekroczona 5-10×. |
| NO₂ / C₆H₆ (benzen) |
NO₂ — z silników spalinowych, norma EU 40 µg/m³. Benzen — kancerogenny, ze stacji paliw i ruchu, norma EU 5 µg/m³. |
| PSE 220 / 400 kV |
Linie najwyższego napięcia (Polskie Sieci Elektroenergetyczne). Pas technologiczny 200 m. PEM (pole elektromagnetyczne) ≥ 1 kV/m wpływa na zabudowę i ubezpieczenie. |
| Baza Azbestowa |
Rejestr MR&T budynków z wyrobami azbestowymi (eternit) oraz miejsc składowania. Stopień pilności 1 = pilne usunięcie, 3 = bezpieczne. Sąsiedztwo to ryzyko pylenia przy demontażu. |
Wycena, transakcje, koszty
| Pojęcie | Co znaczy |
|---|
| RCN / KICN |
Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) — historia transakcji prowadzona przez powiaty. KICN = Krajowa Integracja RCN przez GUGiK. Dane jawne, ale często z opóźnieniem 6-12 miesięcy. |
| Mediana / Q1 / Q3 |
Statystyki rozkładu cen: mediana = wartość środkowa (50% transakcji niżej, 50% wyżej). Q1 = poniżej 25% transakcji (tanio), Q3 = poniżej 75% (drogo). Bardziej odporne na outliery niż średnia. |
| Premia za zabudowę |
Różnica median cen m² działek zabudowanych vs niezabudowanych w okolicy. Wskazuje czy w lokalizacji opłaca się kupować z budynkiem (premia +20%) czy pustą (rozbiórka tańsza). |
| Buyer profile / score |
Deterministyczne dopasowanie 0-100 do typu kupca: rodziny z dziećmi, dojeżdżający, emeryci, młoda para, weekendowa. Liczone z dystansów do szkół/sklepów/transportu/zieleni. |
| PVGIS / kWh/kWp/rok |
Europejska baza nasłonecznienia (JRC). kWh/kWp/rok — ile kilowatogodzin energii rocznie wyprodukuje 1 kilowat zainstalowanej mocy fotowoltaiki na tej szerokości i azymucie. |
To porównanie zostało wygenerowane przez
GdzieLezyProblem.pl — zestawienie działki A z działką B, zanim podejmiesz decyzję.
Sprawdź kolejne porównanie lub kontynuuj rozmowę o tym raporcie:
gdzielezyproblem.pl
Kod porównania: CMP-8ZPJMR-8VFR
· Wygenerowano: 2026-06-04 03:40
